Wer eine vermietete Eigentumswohnung in der Absicht kauft, dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) auszusprechen, um selbst in die Wohnung einzuziehen, der sollte vorsichtig sein. Unter Umständen gilt nämlich eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die je nach Einzelfall zwischen 3 und 10 Jahre betragen kann.

 

Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Die Vorschrift wurde eingeführt, um die (wohnungspolitisch unerwünschte) Verdrängung von Mietern infolge der Umwandlung von Wohnungen in Wohnungseigentum und dem anschließenden Verkauf an potentielle Eigennutzer zu verhindern oder zumindest zu erschweren.

Wird deshalb eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, dann kann der Käufer dem Mieter innerhalb der ersten 3 Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Diese Frist kann von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Von dieser Möglichkeit hat beispielsweise das Land Berlin im größtmöglichen Umfang Gebrauch gemacht: Seit dem 01.10.2013 gilt flächendeckend im gesamten Stadtstaat Berlin eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren.

Die Frist beginnt dabei nicht bereits mit der Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern erst mit dem erstmaligen Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung, genau gesagt, mit der Eintragung des Käfers als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch. Zwischen beiden Vorgängen können erhebliche Zeiträume liegen. Es gibt Bauträger, die ein Haus zwar zunächst in Wohnungseigentum aufteilen und sanieren, dann aber z. B. wegen günstiger steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten mehr als 10 Jahre warten, bevor sie die erste Wohnung verkaufen.

Während des Laufs der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter keine Eigenbedarfskündigung und auch keine so genannte Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aussprechen. Eine dennoch innerhalb der Frist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Der Vermieter kann auch nicht bereits „zum Ablauf“ der Kündigungssperrfrist die Kündigung erklären, denn auch dann müsste er ja wegen der von ihm zu beachtenden Kündigungsfrist seine Kündigung schon innerhalb der Sperrfrist aussprechen, was ihm nicht erlaubt ist. Ein eigennutzungswilliger Wohnungskäufer muss also immer mindestens die Kündigungssperrfrist UND anschließend die vertragliche Kündigungsfrist abwarten, wobei letztere in den gesetzlich geregelten Fällen zwischen 3 und 9 Monate beträgt, im Fall einer abweichenden vertraglichen Regelung aber auch länger sein kann.

 

Für wen gilt die Kündigungssperrfrist?

Die Kündigungssperrfrist gilt nur zugunsten von Mietern, die bei der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits in der Wohnung wohnten. Zieht ein Mieter in eine Wohnung ein, die schon Eigentumswohnung ist, dann wird er grundsätzlich nicht vor Eigenbedarfskündigungen geschützt.

Aber Achtung! Es ist nicht das Datum des Mietvertrages oder des dort eingetragenen Mietbeginns maßgeblich, sondern das Datum des tatsächlichen Einzugs des Mieters. Geschützt sind also auch Mieter, die schon vor der Umwandlung in der Wohnung wohnten, aus irgendwelchen Gründen aber erst später einen (neuen) Mietvertrag erhalten haben. Auch wenn Anmietung und Umwandlung zeitlich nah beieinander liegen, kommt es auf die tatsächliche Überlassung der Wohnung an den Mieter, nicht auf den vereinbarten Mietbeginn an.

Für das Auslösen der Kündigungssperrfrist muss also zwingend folgende Reihenfolge eingehalten sein:

1. Einzug des Mieters (Besitzüberlassung an ihn)
2. Umwandlung in Wohnungseigentum (Anlegung der Wohnungsgrundbücher)
3. Verkauf der Wohnung (Eintragung des ersten Käufers als neuer Eigentümer)

Auf Vermieterseite gilt die Kündigungssperrfrist für den ersten Erwerber der Wohnung, aber – falls dieser die Wohnung weiterverkauft – auch für jeden Nachfolger. Allerdings beginnt die Frist nicht jedes Mal neu, sondern läuft einfach – gemessen vom Datum des Ersterwerbs– weiter.

 

Kann sich die Kündigungssperrfrist auch nachträglich verlängern?

Ja. Wer beispielsweise eine Wohnung kauft, für die zum Zeitpunkt des Kaufs eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gilt, kann sich nicht darauf verlassen, dass die Sperrfrist nicht im Nachhinein noch durch Rechtsverordnung verlängert wird. So galt unter anderem im Berliner Bezirk Reinickendorf noch im Jahr 2011 „nur“ die gesetzliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Wer also damals als Ersterwerber eine vermietete Eigentumswohnung kaufte, ging in der Regel davon aus, bei Bedarf ab 2014 eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können. Durch die flächendeckende Verlängerung der Kündigungssperrfrist aufgrund der Kündigungssperrfristverordnung vom 13.08.2013, die seit dem 01.10.2013 in Kraft ist, haben sich auch diese Fristen auf 10 Jahre verlängert, so dass eine Kündigung im genannten Beispiel nun frühestens im Jahr 2021 möglich ist.

Diese Wirkung tritt sogar dann ein, wenn die bisherige kürzere Kündigungssperrfrist bereits abgelaufen war (z. B. Erstverkauf im Jahr 2009), der Vermieter vor dem 01.10.2013 aber noch keine Kündigung ausgesprochen hatte.
Hat dagegen der Vermieter nach dem Ablauf der bisherigen Kündigungssperrfrist und vor Inkrafttreten einer Verlängerung wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt, dann bleibt diese Kündigung bestehen, und zwar auch dann, wenn die Verordnung über längere Kündigungssperrfristen noch während der Kündigungsfrist, und damit vor endgültigem Ablauf des Mietverhältnisses in Kraft tritt.

 

Was kann der Käufer einer Eigentumswohnung tun?

Vor allem: Sich gründlich informieren.

Wer die Absicht hat, eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, um dort später selbst einzuziehen, kann durch den (ohnehin obligatorischen) Blick in das Grundbuch zunächst einmal herausfinden, wann das Wohnungseigentum gebildet, nämlich, wann das Wohnungsgrundbuch angelegt wurde. Außerdem lässt sich dem Grundbuch entnehmen, ob und gegebenenfalls wann die Wohnung bereits nach ihrer Umwandlung verkauft wurde.

Außerdem ist die Prüfung des Mietvertrages unverzichtbar, unter anderem um festzustellen, ob die Wohnung vor oder nach der Umwandlung in Wohnungseigentum angemietet wurde. Gerade wenn Datum des Mietvertrags und Datum der Wohnungsumwandlung zeitlich nah beieinander liegen, sollte der Käufer im Zweifel beim Veräußerer nachhaken, wann die Wohnung genau an den Mieter überlassen wurde. Aber auch sonst sollte im Zweifel vom Verkäufer die Auskunft erbeten werden, wer zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gewohnt hat.

Achtung Kündigungssperrfrist!