Der Verkäufer einer Eigentumswohnung kann sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob dies tatsächlich auf die Kaufentscheidung Einfluss hatte, oder der Käufer die Wohnung auch in Kenntnis des Mangels gekauft hätte. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urt. v. 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Die Käufer einer Eigentumswohnung begehrten die Rückabwicklung des Kaufvertrages, in dem die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen war. Sie beriefen sich darauf, bei den Vertragsverhandlungen nicht auf eine durch Baulast gesicherte öffentlich-rechtliche Gestaltungsbeschränkung hingewiesen worden zu sein. Allerdings stellte sich während des Gerichtsverfahrens heraus, dass sie die Wohnung auch bei Kenntnis dieser Baulast gekauft hätten und jetzt andere Beweggründe haben, sich von dem Vertrag zu lösen.

Die Vorinstanzen hatten deshalb noch dem Verkäufer Recht gegeben, weil schließlich klar sei, dass das Verschweigen der Baulast für den Kaufvertragsschluss nicht kausal war. Der BGH sieht das anders. Ein Verkäufer, der seine Aufklärungspflichten verletzt, sei schlicht nicht schutzwürdig. Schließlich könne ein Verkäufer, der einen Mangel verschweigt, nicht wissen, ob dieser Einfluss auf die Kaufentscheidung der Käufer hätte. Es kommt deshalb nicht auf die tatsächliche Haltung der jeweiligen Käufer an, sondern allein darauf, ob es zumindest möglich erscheint, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat.

Arglist des Verkäufers ist dabei schon dann anzunehmen, wenn dieser es zumindest für möglich hält, dass der Käufer den fraglichen Mangel nicht kennt, bei Kenntnis aber der Vertrag nicht oder nicht in dieser Form zustande kommen würde. Die Sache wurde deshalb an das OLG Hamm zurückverwiesen.

Arglistig verschwiegene Mängel: Verkäufer haftet trotz Ausschlussklausel!