Keine GEMA-Gebühren für Gemeinschaftsantennen

Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften können aufatmen: Beim Betrieb einer Gemeinschaftsantenne bzw. -satellitenanlage fallen keine GEMA-Gebühren an. Das hat der Bundesgerichtshof nun entschieden.

Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) hatte eine aus 343 Wohnungen bestehende WEG zur Kasse gebeten, weil diese eine gemeinschaftliche Satellitenschüssel betrieb und die dort empfangenen Fernsehsignale über ein in der Anlage installiertes Kabelnetz auf die einzelnen Wohnungen verteilte.

Die GEMA vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um eine Kabelweitersendung der Werke der von der GEMA vertretenen Urheber und Leistungsschutzberechtigten und deshalb um eine öffentliche Wiedergabe dieser Werke und Leistungen im Sinne des Urheberrechts handele.

Dem hat der unter anderem für das Urheberrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH nun eine Absage erteilt. Die gemeinschaftlich verbundenen Wohnungseigentümer, die zusammen eine Empfangsanlage betreiben und das empfangene Signal nur an ihre Wohnungen weiterleiten, erzeugen hierdurch keine öffentliche Wiedergabe. Vielmehr erfolgt die Weitergabe von vornherein an einen klar begrenzten Personenkreis, nämlich an die Bewohner der Wohnungseigentumsanlage. Der Fall ist deshalb nach Auffassung der Richter nicht anders zu behandeln, als wenn jeder Wohnungseigentümer seine eigene Satellitenempfangsanlage betreiben würde.

BGH, Urteil vom 17.09.2015, Aktenzeichen I ZR 228/14

Achtung Kündigungssperrfrist!

Wer eine vermietete Eigentumswohnung in der Absicht kauft, dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) auszusprechen, um selbst in die Wohnung einzuziehen, der sollte vorsichtig sein. Unter Umständen gilt nämlich eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die je nach Einzelfall zwischen 3 und 10 Jahre betragen kann.

 

Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Die Vorschrift wurde eingeführt, um die (wohnungspolitisch unerwünschte) Verdrängung von Mietern infolge der Umwandlung von Wohnungen in Wohnungseigentum und dem anschließenden Verkauf an potentielle Eigennutzer zu verhindern oder zumindest zu erschweren.

Wird deshalb eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, dann kann der Käufer dem Mieter innerhalb der ersten 3 Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Diese Frist kann von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Von dieser Möglichkeit hat beispielsweise das Land Berlin im größtmöglichen Umfang Gebrauch gemacht: Seit dem 01.10.2013 gilt flächendeckend im gesamten Stadtstaat Berlin eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren.

Die Frist beginnt dabei nicht bereits mit der Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern erst mit dem erstmaligen Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung, genau gesagt, mit der Eintragung des Käfers als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch. Zwischen beiden Vorgängen können erhebliche Zeiträume liegen. Es gibt Bauträger, die ein Haus zwar zunächst in Wohnungseigentum aufteilen und sanieren, dann aber z. B. wegen günstiger steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten mehr als 10 Jahre warten, bevor sie die erste Wohnung verkaufen.

Während des Laufs der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter keine Eigenbedarfskündigung und auch keine so genannte Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aussprechen. Eine dennoch innerhalb der Frist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Der Vermieter kann auch nicht bereits „zum Ablauf“ der Kündigungssperrfrist die Kündigung erklären, denn auch dann müsste er ja wegen der von ihm zu beachtenden Kündigungsfrist seine Kündigung schon innerhalb der Sperrfrist aussprechen, was ihm nicht erlaubt ist. Ein eigennutzungswilliger Wohnungskäufer muss also immer mindestens die Kündigungssperrfrist UND anschließend die vertragliche Kündigungsfrist abwarten, wobei letztere in den gesetzlich geregelten Fällen zwischen 3 und 9 Monate beträgt, im Fall einer abweichenden vertraglichen Regelung aber auch länger sein kann.

 

Für wen gilt die Kündigungssperrfrist?

Die Kündigungssperrfrist gilt nur zugunsten von Mietern, die bei der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits in der Wohnung wohnten. Zieht ein Mieter in eine Wohnung ein, die schon Eigentumswohnung ist, dann wird er grundsätzlich nicht vor Eigenbedarfskündigungen geschützt.

Aber Achtung! Es ist nicht das Datum des Mietvertrages oder des dort eingetragenen Mietbeginns maßgeblich, sondern das Datum des tatsächlichen Einzugs des Mieters. Geschützt sind also auch Mieter, die schon vor der Umwandlung in der Wohnung wohnten, aus irgendwelchen Gründen aber erst später einen (neuen) Mietvertrag erhalten haben. Auch wenn Anmietung und Umwandlung zeitlich nah beieinander liegen, kommt es auf die tatsächliche Überlassung der Wohnung an den Mieter, nicht auf den vereinbarten Mietbeginn an.

Für das Auslösen der Kündigungssperrfrist muss also zwingend folgende Reihenfolge eingehalten sein:

1. Einzug des Mieters (Besitzüberlassung an ihn)
2. Umwandlung in Wohnungseigentum (Anlegung der Wohnungsgrundbücher)
3. Verkauf der Wohnung (Eintragung des ersten Käufers als neuer Eigentümer)

Auf Vermieterseite gilt die Kündigungssperrfrist für den ersten Erwerber der Wohnung, aber – falls dieser die Wohnung weiterverkauft – auch für jeden Nachfolger. Allerdings beginnt die Frist nicht jedes Mal neu, sondern läuft einfach – gemessen vom Datum des Ersterwerbs– weiter.

 

Kann sich die Kündigungssperrfrist auch nachträglich verlängern?

Ja. Wer beispielsweise eine Wohnung kauft, für die zum Zeitpunkt des Kaufs eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gilt, kann sich nicht darauf verlassen, dass die Sperrfrist nicht im Nachhinein noch durch Rechtsverordnung verlängert wird. So galt unter anderem im Berliner Bezirk Reinickendorf noch im Jahr 2011 „nur“ die gesetzliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Wer also damals als Ersterwerber eine vermietete Eigentumswohnung kaufte, ging in der Regel davon aus, bei Bedarf ab 2014 eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können. Durch die flächendeckende Verlängerung der Kündigungssperrfrist aufgrund der Kündigungssperrfristverordnung vom 13.08.2013, die seit dem 01.10.2013 in Kraft ist, haben sich auch diese Fristen auf 10 Jahre verlängert, so dass eine Kündigung im genannten Beispiel nun frühestens im Jahr 2021 möglich ist.

Diese Wirkung tritt sogar dann ein, wenn die bisherige kürzere Kündigungssperrfrist bereits abgelaufen war (z. B. Erstverkauf im Jahr 2009), der Vermieter vor dem 01.10.2013 aber noch keine Kündigung ausgesprochen hatte.
Hat dagegen der Vermieter nach dem Ablauf der bisherigen Kündigungssperrfrist und vor Inkrafttreten einer Verlängerung wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt, dann bleibt diese Kündigung bestehen, und zwar auch dann, wenn die Verordnung über längere Kündigungssperrfristen noch während der Kündigungsfrist, und damit vor endgültigem Ablauf des Mietverhältnisses in Kraft tritt.

 

Was kann der Käufer einer Eigentumswohnung tun?

Vor allem: Sich gründlich informieren.

Wer die Absicht hat, eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, um dort später selbst einzuziehen, kann durch den (ohnehin obligatorischen) Blick in das Grundbuch zunächst einmal herausfinden, wann das Wohnungseigentum gebildet, nämlich, wann das Wohnungsgrundbuch angelegt wurde. Außerdem lässt sich dem Grundbuch entnehmen, ob und gegebenenfalls wann die Wohnung bereits nach ihrer Umwandlung verkauft wurde.

Außerdem ist die Prüfung des Mietvertrages unverzichtbar, unter anderem um festzustellen, ob die Wohnung vor oder nach der Umwandlung in Wohnungseigentum angemietet wurde. Gerade wenn Datum des Mietvertrags und Datum der Wohnungsumwandlung zeitlich nah beieinander liegen, sollte der Käufer im Zweifel beim Veräußerer nachhaken, wann die Wohnung genau an den Mieter überlassen wurde. Aber auch sonst sollte im Zweifel vom Verkäufer die Auskunft erbeten werden, wer zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gewohnt hat.

Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Altschulden

Das Zwangsversteigerungsgesetz (genauer: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangversteigerung des Wohnungseigentums unter bestimmten Voraussetzungen einen Vorrang vor den Grundpfandrechtsgläubigern (wie Hypothekenbanken), wenn der Eigentümer mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist. Das bedeutet, die Eigentümergemeinschaft bekommt aus dem Versteigerungserlös zuerst die Wohngeldrückstände erstattet, erst dann erhält die Bank den Restbetrag.

Eine in Literatur und Rechtsprechung verbreitete Auffassung ging deshalb davon aus, dass auch ein Neuerwerber, der seine Wohnung von einem Hausgeldschuldner kauft, mit dem Wohnungseigentum für die Altschulden seines Vorgängers haftet, und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung seiner Wohnung dulden müsse.

Dem hat der BGH nun eine Absage erteilt. Mit Urteil vom 13.09.2013 hat der für das Wohnungseigentum zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zwar eine vorrangige Befriedigung der Eigentümergemeinschaft regelt, nicht aber ein eigenes dingliches Recht schafft, welches – ähnlich einer Grundschuld – unabhängig von der Person des Eigentümers auf der Immobilie lastet (BGH, Urt. v. 13.09.2013, Az. V ZR 209/12).

Deshalb muss der neue Eigentümer auch nicht die Zwangsvollstreckung der Eigentümergemeinschaft in sein Wohnungseigentum dulden.

Fachanwaltstipp für Wohnungskäufer:
Trotz dieser Rechtsprechung müssen Sie beim Kauf einer Wohnung sehr vorsichtig sein. Der Immobilienerwerb erfolgt in der Regel in mehreren Akten, und nicht selten werden Sie erst mehrere Monate nach Ihrer Zahlung des Kaufpreises als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen Ihres Verkäufers in diesem Zeitraum die Zwangsversteigerung betreiben, dann können im schlimmsten Falle sowohl Geld als auch Wohnung weg sein. Lassen Sie sich eingehend beraten, wie Sie sich gegen diese Gefahr absichern können!

Alle Eigentümer müssen für Handyantenne stimmen

Einer Mobilfunkantenne auf dem Dach müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Die Wohnungseigentümer eines Hochhauses stritten um die Wirksamkeit eines zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses, mit dem der Betreiberin einer bereits auf dem Dach befindlichen Mobilfunkantennenanlage gestattet werden sollte, die Antennenanlage zu erweitern und unter anderem neue Antennenträger an einer Stelle zu errichten, an der sich bisher keine Mobilfunkantennen befanden (Aufzugshaus).

Der BGH stellte zum einen klar, dass es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt, auch wenn bereits zuvor Mobilfunkantennen auf dem Dach waren. Zum anderen entschied er, dass hiervon sämtliche Eigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigt sind, so dass der Änderung auch alle Eigentümer zustimmen müssen.

Der Bundesgerichtshof begründet dies sinngemäß damit, dass die weiteren Antennen zum einen eine optische Beeinträchtigung darstellen. Zum anderen bestehe allgemeinkundig ein wissenschaftlicher Streit über eventuell von Mobilfunkantennen ausgehende Gesundheitsgefahren, und in diesem Zusammenhang entsprechende Befürchtungen in weiten Teilen der Bevölkerung. Dies habe zur Folge, dass durch die Mobilfunkantennen auf dem Dach ernsthaft mit einer Minderung sowohl des Miet- als auch des Verkaufswertes der Eigentumswohnungen gerechnet werden müsse (BGH, Urt. v. 24.01.2014, Az. V ZR 48/13).

Diese Begründung ist interessant, weil sie sich sowohl von der herrschenden nachbarschaftsrechtlichen als auch der mietrechtlichen Rechtsprechung absetzt. Dort gilt, dass in der Regel weder Grundstücksnachbarn noch Mieter allein wegen potentieller Gesundheitsgefahren eine erhebliche Beeinträchtigung geltend machen können. Deshalb kann normalerweise weder ein Grundstücksnachbar Unterlassung bzw. Entfernung einer Handyantenne verlangen noch ein Mieter eine Mietminderung durchsetzen.

Wer macht die Hausordnung?

Die meisten Eigentümergemeinschaften haben eine Hausordnung. Aber wer macht sie, wer muss sich daran halten und wie kann sie geändert werden?

Eine Hausordnung enthält üblicherweise Verhaltensvorschriften, die dem Schutz des Gebäudes, der Sicherheit, der Ordnung bzw. der Erhaltung des Hausfriedens dienen sollen. Obwohl man meinen sollte, dass sie dann auch für alle Bewohner des Hauses gilt, ist das nicht zwingend der Fall. Sie bindet grundsätzlich nur die Eigentümer, nicht dagegen z. B. Mieter. Es ist deshalb Sache des vermietenden Eigentümers, im Mietvertrag die Geltung der Hausordnung zu vereinbaren.

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört zu den im Gesetz aufgezählten Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die die Eigentümer mit (einfacher) Stimmenmehrheit beschließen können. Häufig ist eine Hausordnung schon als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung mit der Teilungserklärung festgelegt. Auch dann darf sie durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Ob der WEG-Verwalter selbst eine (verbindliche) Hausordnung aufstellen darf, ist umstritten. Teile der Rechtsprechung gehen davon aus, dass er zumindest durch die Teilungserklärung dazu ermächtigt sein kann. Das Landgericht Frankfurt / M. hat dagegen vor nicht allzu langer Zeit einen Beschluss gekippt, mit dem der Verwalter zur Aufstellung einer verbindlichen Hausordnung ermächtigt werden sollte (Urt. v. 11.06.2014, Az. 2-13 S 168/13).

Einigkeit besteht jedoch wiederum darin, dass auch bei einer bestehenden Ermächtigung des Verwalters die Gemeinschaft jederzeit die Kompetenz zur Änderung oder Neufassung der Hausordnung behält.

„Erwerbermodell“: Kein Vorkaufsrecht des Mieters

Der BGH hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter dann kein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung zusteht, wenn das gesamte Grundstück vom Vermieter zunächst an eine Erwerbermehrheit verkauft wird, die zwar bereits in der Absicht einer Aufteilung in Wohnungseigentum kaufen, diese Aufteilung aber erst nach dem Kaufvertragsabschluss vornehmen.

In dem entschiedenen Fall war ein Mehrfamilienhaus (vier Wohnungen) von der Vermieterin, die auch bereits die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung besorgt hatte, an insgesamt drei Käufer verkauft worden. Diese ließen unmittelbar danach am gleichen Tag und beim gleichen Notar eine Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG beurkunden, mit der sie die vorhandenen Wohnungen untereinander aufteilten. Die Mieterin einer der Wohnungen machte daraufhin gegenüber der Vermieterin unter Berufung auf § 577 BGB ein Vorkaufsrecht an der von ihr bewohnten Wohnung geltend.

Zu Unrecht, wie der V. Zivilsenat des BGH nun klarstellte. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB räumt dem Mieter dann ein Vorkaufsrecht ein, wenn die vermietete Wohnung, an der „nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft“ wird. Die Fallalternative „Wohnungseigentum begründet werden soll“ setzt aber laut BGH zumindest voraus, dass beim Verkauf des Gesamtgrundstücks bereits feststeht, dass es zu einer Aufteilung in Wohnungseigentum kommt, z. B. indem sich der Verkäufer gegenüber den Käufern im Kaufvertrag dazu verpflichtet, noch selbst für die Aufteilung zu sorgen.

Das war im hiesigen Fall nicht gegeben. Ein Vorkaufsberechtigter kann aber stets nur in den vorhandenen Kaufvertrag in der Form eintreten, in der er abgeschlossen wurde. In die zwischen den Erwerbern untereinander am gleichen Tag geschlossene Teilungsvereinbarung wäre die Mieterin dagegen nicht eingetreten. Allein durch den Kaufvertrag hätte sie nur einen Miteigentumsanteil an dem noch ungeteilten Grundstück ohne weitere Pflichten der Verkäuferin erhalten. Die Mieterin hätte dann das Risiko mitgekauft, dass von ihren „Mitkäufern“ die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht zuende geführt wird, ohne dass sie diesen gegenüber hierauf einen Anspruch gehabt hätte. Ein solches Ergebnis ist vom Gesetz nicht gewollt (BGH, Urt. v. 22.11.2013, Az. V ZR 96/12).

Der Ärger mit der Heizkostenabrechnung

Der für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, wie der WEG-Verwalter über die Heizkosten abzurechnen hat. Danach ist zwischen der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen zu unterscheiden:

In der Gesamtabrechnung müssen demnach alle im Abrechnungszeitraum für Brennstoffe (oder Wärme) geleisteten Zahlungen aufgenommen (sog. Abflussprinzip), in den Einzelabrechnungen, also bei der Kostenaufteilung, dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs nach dem Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden (sog. Leistungsprinzip). Schuld ist die Heizkostenverordnung, die für die Kostenverteilung das Leistungsprinzip vorschreibt.

Da sich hierdurch zwangsläufig die in den Einzelabrechnungen angegebenen Gesamtkosten von denen der Gesamtabrechnung unterscheiden werden, soll der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit diese Abweichung verständlich erläutern (BGH, Urteil vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10).

Wenige Tage zuvor hatte auch bereits der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH entschieden, dass die Heizkostenabrechnung ausschließlich nach dem Leistungsprinzip erfolgen darf (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).

Die Entscheidung lässt keinen Raum für die nach wie vor sehr verbreitete Praxis, die Heizkosten – anders als alle übrigen Kosten – auch in der Gesamtabrechnung von vornherein nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, und dann eine Rechnungsabgrenzung zu den tatsächlichen Geldabflüssen zu bilden. Auch in diesem Jahr dürfte deshalb wieder eine erhebliche Zahl der Jahresabrechnungen anfechtbar sein.

Arglistig verschwiegene Mängel: Verkäufer haftet trotz Ausschlussklausel!

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung kann sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob dies tatsächlich auf die Kaufentscheidung Einfluss hatte, oder der Käufer die Wohnung auch in Kenntnis des Mangels gekauft hätte. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urt. v. 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Die Käufer einer Eigentumswohnung begehrten die Rückabwicklung des Kaufvertrages, in dem die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen war. Sie beriefen sich darauf, bei den Vertragsverhandlungen nicht auf eine durch Baulast gesicherte öffentlich-rechtliche Gestaltungsbeschränkung hingewiesen worden zu sein. Allerdings stellte sich während des Gerichtsverfahrens heraus, dass sie die Wohnung auch bei Kenntnis dieser Baulast gekauft hätten und jetzt andere Beweggründe haben, sich von dem Vertrag zu lösen.

Die Vorinstanzen hatten deshalb noch dem Verkäufer Recht gegeben, weil schließlich klar sei, dass das Verschweigen der Baulast für den Kaufvertragsschluss nicht kausal war. Der BGH sieht das anders. Ein Verkäufer, der seine Aufklärungspflichten verletzt, sei schlicht nicht schutzwürdig. Schließlich könne ein Verkäufer, der einen Mangel verschweigt, nicht wissen, ob dieser Einfluss auf die Kaufentscheidung der Käufer hätte. Es kommt deshalb nicht auf die tatsächliche Haltung der jeweiligen Käufer an, sondern allein darauf, ob es zumindest möglich erscheint, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat.

Arglist des Verkäufers ist dabei schon dann anzunehmen, wenn dieser es zumindest für möglich hält, dass der Käufer den fraglichen Mangel nicht kennt, bei Kenntnis aber der Vertrag nicht oder nicht in dieser Form zustande kommen würde. Die Sache wurde deshalb an das OLG Hamm zurückverwiesen.

Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig

Vor allem bei Mehrhausanlagen (ein Grundstück ist mit mehreren Gebäuden bebaut, in denen sich jeweils mehrere Eigentumswohnungen befinden) sieht die Teilungserklärung häufig die Bildung von Untergemeinschaften vor: Die Miteigentümer eines Hauses sollen selbständig über die Belange entscheiden, die allein „ihr“ Haus betreffen, z. B. die nur dieses Gebäude betreffenden Kosten und Reparaturen etc. Oft halten dann diese Untergemeinschaften auch separate Versammlungen ab.

Im Gegensatz zur teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine solche Untergemeinschaft aber kein rechtsfähiger Verband sein und dementsprechend auch nicht klagen oder verklagt werden. Das hat das OLG Koblenz entschieden (OLG Koblenz, Beschl. v. 18.10.2010, Az. 5 U 934/10).

Im entschiedenen Fall hatte ein Kläger nur einen Teil der Wohnungseigentümer „in deren Verbundenheit als Wohnungseigentümergemeinschaft“ auf Zahlung verklagt. Die Klage war jedoch als unzulässig anzusehen, weil die verklagte Gruppe der Wohnungseigentümer keinen rechtsfähigen Verband bildete.

Fachanwaltstipp für Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft:
Beispielsweise die Klage eines Handwerkers o. ä. muss sich immer gegen die gesamte Gemeinschaft (oder aber im Rahmen des § 10 Abs. 8 WEG gegen jeden Eigentümer einzeln) richten.

Muss die Bank einer Aufteilung nach WEG zustimmen?

Vor den Grundbuchämtern kommt es immer wieder zum Streit darüber, ob eine Bank oder ein anderer Gläubiger, der mit einem Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen ist, einer Teilung nach § 8 WEG (Aufteilung in Wohnungseigentum) zustimmen muss.

Hintergrund ist § 19 der Grundbuchordnung, wonach eine Grundbuchänderung (nur) erfolgt, wenn die Bewilligung derjenigen vorliegt, deren Rechte durch die Änderung betroffen sind. Im Kern geht es also um die Frage, ob eine Grundschuld an einem Grundstück bereits dadurch beeinträchtigt sein kann, dass das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wird.

Nach der überwiegenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist dies nicht der Fall (KG Berlin, Beschl. v. 30.11.2010, Az. 1 W 455/10; OLG Oldenburg, Beschl. v. 05.01.2011. Az. 12 W 296/10; zuletzt OLG München, Beschl. v. 18.05.2011, Az. 34 Wx 220/11). Schließlich treten bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum an die Stelle des bisherigen Haftungsobjekts sämtliche Wohungseigentumsrechte, weshalb die Sicherheit insgesamt nicht beeinträchtigt bzw. geschmälert wird.

Eine andere Auffassung vertritt das OLG Frankfurt (Beschl. v. 11.04.2011, Az. 20 W 69/11). Es stellt darauf ab, dass im Falle einer Zwangsversteigerung in Wohnungseigentum gemäß § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf ausstehende Wohngeldzahlungen in gewissem Umfang priviglegiert, also den Bankforderungen vorrangig sind, was auch schon für die sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft gilt.

Allerdings übersieht die Entscheidung, dass auch für das Entstehen einer werdenden Eigentümergemeinschaft weitere grundbuchrelevante Rechtshandlungen erforderlich sind, mindestens jedenfalls die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber einer Wohnung.

Die Teilung als solche beeinträchtigt dagegen eine Grundschuld nicht, weshalb die herrschende Rechtsprechung auch die vorzugswürdige ist. Gleichwohl zeigen die unterschiedlichen Entscheidungen, dass es bis zu einer bundesweit einheitlichen Handhabung der Begründung von Wohnungseigentum durch die Grundbuchämter noch ein weiter Weg ist.