Wenn ein Bauträger in seinen formularmäßigen Kaufverträgen eine Klausel verwendet, wonach  die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Verwalter der WEG vorgenommen werden darf, dann ist diese Klausel jedenfalls dann unwirksam, wenn der Bauträger zugleich erster Verwalter der Gemeinschaft ist. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13).

In dem konkret entschiedenen Fall hatten Käufer einer neuen Eigentumswohnung vom Bauträger Mängelbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt. Der Bauträger hatte sich unter anderem wegen einer vermeintlich schon mehr als 5 Jahre zurückliegenden Abnahme durch den ersten Verwalter – ihn selbst – auf Verjährung berufen. Dem erteilte der BGH eine Absage, weil die entsprechende Klausel in dem Kaufvertrag, die dem Verwalter eine Abnahme stellvertretend für den Käufer ermöglichen soll, unwirksam ist. Grundsätzlich obliegt es dem Käufer einer Eigentumswohnung, selbst nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen.

Obwohl deshalb das gemeinschaftliche Eigentum überhaupt noch nicht abgenommen war, durfte der Käufer zudem bereits Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen. Normalerweise kommen diese Ansprüche erst ab dem Zeitpunkt der Abnahme zum Zuge. Der Verwender einer unwirksamen Vertragsklausel darf sich aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu seinen Gunsten nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen. Deshalb durfte der Bauträger zwar einerseits nicht Verjährung einwenden, musste sich aber andererseits bei den in Rede stehenden Mängelrechten so behandeln lassen, als sei bereits eine Abnahme erfolgt.

Der BGH setzt damit seine Rechtsprechung fort, mit der die Versuche diverser Bauträgerunternehmen eingedämmt werden sollen, Gewährleistungsansprüchen am gemeinschaftlichen Eigentum aus dem Weg zu gehen, indem frühzeitig ein ihnen wohlgesonnener Verwalter die Abnahme erklärt, und so möglichst schnell die einschlägigen Verjährungsfristen hinter sich zu bringen. So hatte der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits im September 2013 darauf erkannt, dass eine formularmäßige Kaufvertragsklausel, durch die ein Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären darf, der seinerseits vom Bauträger bestimmt werden kann, unwirksam ist, (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12).

Bauträger zugleich erster Verwalter: Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam!