Wer macht die Hausordnung?

Die meisten Eigentümergemeinschaften haben eine Hausordnung. Aber wer macht sie, wer muss sich daran halten und wie kann sie geändert werden?

Eine Hausordnung enthält üblicherweise Verhaltensvorschriften, die dem Schutz des Gebäudes, der Sicherheit, der Ordnung bzw. der Erhaltung des Hausfriedens dienen sollen. Obwohl man meinen sollte, dass sie dann auch für alle Bewohner des Hauses gilt, ist das nicht zwingend der Fall. Sie bindet grundsätzlich nur die Eigentümer, nicht dagegen z. B. Mieter. Es ist deshalb Sache des vermietenden Eigentümers, im Mietvertrag die Geltung der Hausordnung zu vereinbaren.

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört zu den im Gesetz aufgezählten Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die die Eigentümer mit (einfacher) Stimmenmehrheit beschließen können. Häufig ist eine Hausordnung schon als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung mit der Teilungserklärung festgelegt. Auch dann darf sie durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Ob der WEG-Verwalter selbst eine (verbindliche) Hausordnung aufstellen darf, ist umstritten. Teile der Rechtsprechung gehen davon aus, dass er zumindest durch die Teilungserklärung dazu ermächtigt sein kann. Das Landgericht Frankfurt / M. hat dagegen vor nicht allzu langer Zeit einen Beschluss gekippt, mit dem der Verwalter zur Aufstellung einer verbindlichen Hausordnung ermächtigt werden sollte (Urt. v. 11.06.2014, Az. 2-13 S 168/13).

Einigkeit besteht jedoch wiederum darin, dass auch bei einer bestehenden Ermächtigung des Verwalters die Gemeinschaft jederzeit die Kompetenz zur Änderung oder Neufassung der Hausordnung behält.

Der Ärger mit der Heizkostenabrechnung

Der für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, wie der WEG-Verwalter über die Heizkosten abzurechnen hat. Danach ist zwischen der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen zu unterscheiden:

In der Gesamtabrechnung müssen demnach alle im Abrechnungszeitraum für Brennstoffe (oder Wärme) geleisteten Zahlungen aufgenommen (sog. Abflussprinzip), in den Einzelabrechnungen, also bei der Kostenaufteilung, dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs nach dem Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden (sog. Leistungsprinzip). Schuld ist die Heizkostenverordnung, die für die Kostenverteilung das Leistungsprinzip vorschreibt.

Da sich hierdurch zwangsläufig die in den Einzelabrechnungen angegebenen Gesamtkosten von denen der Gesamtabrechnung unterscheiden werden, soll der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit diese Abweichung verständlich erläutern (BGH, Urteil vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10).

Wenige Tage zuvor hatte auch bereits der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH entschieden, dass die Heizkostenabrechnung ausschließlich nach dem Leistungsprinzip erfolgen darf (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).

Die Entscheidung lässt keinen Raum für die nach wie vor sehr verbreitete Praxis, die Heizkosten – anders als alle übrigen Kosten – auch in der Gesamtabrechnung von vornherein nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, und dann eine Rechnungsabgrenzung zu den tatsächlichen Geldabflüssen zu bilden. Auch in diesem Jahr dürfte deshalb wieder eine erhebliche Zahl der Jahresabrechnungen anfechtbar sein.

Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig

Vor allem bei Mehrhausanlagen (ein Grundstück ist mit mehreren Gebäuden bebaut, in denen sich jeweils mehrere Eigentumswohnungen befinden) sieht die Teilungserklärung häufig die Bildung von Untergemeinschaften vor: Die Miteigentümer eines Hauses sollen selbständig über die Belange entscheiden, die allein „ihr“ Haus betreffen, z. B. die nur dieses Gebäude betreffenden Kosten und Reparaturen etc. Oft halten dann diese Untergemeinschaften auch separate Versammlungen ab.

Im Gegensatz zur teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine solche Untergemeinschaft aber kein rechtsfähiger Verband sein und dementsprechend auch nicht klagen oder verklagt werden. Das hat das OLG Koblenz entschieden (OLG Koblenz, Beschl. v. 18.10.2010, Az. 5 U 934/10).

Im entschiedenen Fall hatte ein Kläger nur einen Teil der Wohnungseigentümer „in deren Verbundenheit als Wohnungseigentümergemeinschaft“ auf Zahlung verklagt. Die Klage war jedoch als unzulässig anzusehen, weil die verklagte Gruppe der Wohnungseigentümer keinen rechtsfähigen Verband bildete.

Fachanwaltstipp für Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft:
Beispielsweise die Klage eines Handwerkers o. ä. muss sich immer gegen die gesamte Gemeinschaft (oder aber im Rahmen des § 10 Abs. 8 WEG gegen jeden Eigentümer einzeln) richten.

Keine Überraschungen in Eigentümerversammlungen

Das OLG München hat entschieden, dass in einer Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung die beabsichtigten Beschlüsse so genau angegeben werden müssen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind, sie die Möglichkeit der Vorbereitung auf den konkreten Beschlussgegenstand haben und sich auch überlegen können, ob ihre Teilnahme notwendig ist.

In dem entschiedenen Fall hatte der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage lediglich den Tagesordnungspunkt „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ in der Einladung aufgeführt. Bei der Versammlung wurden dann Beschlüsse über konkrete Baumaßnahmen und Gestaltungsfragen mit einem Volumen von etwa 35.000 Euro gefasst.

Die Anfechtung dieser Beschlüsse hatte Erfolg. Das OLG München weist darauf hin, dass gemäß § 23 Abs. 2 WEG der Beschlussgegenstand in der Tagesordnung hinreichend genau bezeichnet werden muss. Sinn und Zweck dieser Regelung sei es, die Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorzubereiten. Zudem solle der einzelne Eigentümer die Möglichkeit erhalten, zu entscheiden, ob seine Teilnahme an der Versammlung veranlasst ist.

Aus diesem Informationsbedürfnis des einzelnen Wohnungseigentümers ergebe sich, dass der Beschlussgegenstand umso genauer bezeichnet werden muss, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist. Auch wenn es weder möglich noch notwendig sei, alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung anzugeben, so sei doch ein solches Maß an Erkennbarkeit und Voraussehbarkeit erforderlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen und Konsequenzen einer vorgesehenen Maßnahme klar werden kann. (OLG München, Beschluss vom 14.09.2006, Az. 34 Wx 49/06, 34 Wx 049/06)

Tipp für Wohnungseigentümer: Wenn Sie an einer Wohnungseigentümerversammlung nicht teilgenommen haben sollten, ganz gleich warum, sollten Sie unbedingt unmittelbar nach der Versammlung beim Verwalter das Protokoll anfordern oder vor Ort darin Einsicht nehmen. Denn in der Ladung nicht angekündigte Beschlüsse sind zwar anfechtbar, bleiben aber endgültig wirksam, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden. Bedenken Sie, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, Ihnen von sich aus das Protokoll zuzusenden, und dass die Anfechtungsfrist einen Monat ab Beschlussfassung beträgt, unabhängig davon, wann Sie davon erfahren haben!

Tipp für Verwalter von Wohnungseigentum: In der Regel empfiehlt es sich, schon den vorformulierten Beschlusstext in die mit der Einladung versandte Tagesordnung aufzunehmen. Im Einzelfall kann aber auch das nicht ausreichend sein. Die Entscheidung zeigt, dass die erforderliche Genauigkeit des Ladungsschreibens weitgehend eine Frage des Einzelfalls ist, weshalb hier frühzeitig die Beratung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts gesucht werden sollte.

Umzugsschäden im Gemeinschaftseigentum: Kein Verjährungsprivileg für Mieter

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter verjähren nach § 548 BGB bestimmte Ansprüche gegeneinander bereits in kurzer Zeit nach dem Auszug des Mieters bzw. dem Ende des Mietverhältnisses. So kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache nur innerhalb von 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters erfolgreich einklagen (§ 548 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter eines der Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum beschädigt, demnach nicht dem Vermieter, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche zustehen.

Im konkreten Fall hatten die ausziehenden Mieter eines Wohnungseigentümers im Juni 2008 mit ihren Möbeln den gemeinschaftlichen Fahrstuhl erheblich beschädigt.

Erst im Dezember 2009 wurde die Schadensersatzforderung der Eigentümergemeinschaft in Höhe von fast 7.000 € gerichtlich geltend gemacht. Nachdem sich die ehemaligen Mieter auf Verjährung berufen hatten, wurde die Klage vom Landgericht sowie von dem in zweiter Instanz zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig ist, sah dies anders. Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, sei auf diesen Schadensersatzanspruch nicht anwendbar. Schließlich bestand zwischen den Mietern und der Eigentümergemeinschaft kein Mietvertrag. Der Anspruch unterliege deshalb der Regelverjährung von drei Jahren(BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10)

Tipp für Wohnungseigentümer / Wohnungseigentümergemeinschaften:Im Einzelfall wird die Unterscheidung, ob die beschädigten Bauteile im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen, nicht leicht sein, weshalb es empfehlenswert ist, frühzeitig fachkundige Beratung zu suchen. Darüber hinaus wird es für den vermietenden Wohnungseigentümer ggf. sinnvoll sein, sich die Ansprüche der Gemeinschaft abtreten bzw. sich ermächtigen zu lassen, die gemeinschaftlichen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Tipp für Mieter von Wohnungseigentum: Bei einem Umzug wird es in Zukunft um so wichtiger sein, vor allem den Zustand der gemeinschaftlichen Bereiche (Haustüren, Treppenhäuser, Lampen, Fahrstühle, ggf. auch Zuwegungen etc.) direkt vor und nach dem Umzug genau und unter Hinzuziehung von Zeugen zu dokumentieren. Wenn doch etwas passiert, sollte die Haftpflichtversicherung helfen, und zwar auch dann, wenn im Versicherungsvertrag Schäden an Mietsachen vom Versicherungsschutz ausgenommen sind.

Öffnungsklausel in Teilungserklärung: Weiter Entscheidungsspielraum – kein „sachlicher Grund“ erforderlich

Gerade ältere Teilungserklärungen enthalten häufig neben den Regelungen zur Kostenverteilung so genannte „Öffnungsklauseln“, die es der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen, den Verteilungsschlüssel für Betriebs- oder Instandsetzungskosten durch Beschluss mit mehr oder weniger qualifizierter Mehrheit für die Zukunft abzuändern.

Nunmehr hatte sich der BGH mit einem Fall zu befassen, in dem die Wohnungseigentümer von einer solchen Klausel Gebrauch gemacht hatten, indem sie per Beschluss die Kosten künftiger Instandsetzungen der Außenfenster (die sich grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum befinden) denjenigen Eigentümern auferlegten, an deren Wohnungen sich die Fenster jeweils befinden.

Das Landgericht Köln hatte den Beschluss in zweiter Instanz für ungültig erklärt, weil für die beschlossene Änderung der Kostenverteilung ein sachlicher Grund gefehlt habe.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH sieht dies anders. Auch Öffnungsklauseln in einer Teilungserklärung, die vor der WEG-Reform von 2007 vereinbart wurden, gäben der Eigentümergemeinschaft einen großen Ermessensspielraum. Den Eigentümern sei bei der Änderung oder der Durchbrechung von Umlageschlüsseln aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, so der BGH. Soweit überhaupt ein „sachlicher Grund“ vorliegen müsse, sei dieses Kriterium jedenfalls auf das Verbot reiner Willkür beschränkt.

In der Entscheidung verweist der Senat unter anderem auf seine ähnlich lautende Rechtsprechung zu den 2007 neu eingeführten gesetzlichen Öffnungsklauseln (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG) zu den Kostenverteilungsschlüsseln. Auch ältere (aber weiter gehende) Öffnungsklauseln seien nunmehr in diesem Lichte anzuwenden.

Allerdings blieb es im Ergebnis bei der Unwirksamkeit des Änderungsbeschlusses, weil die erforderliche Zweidrittelmehrheit nicht zustande gekommen war (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10).

Anmerkung + Tipp:
Der Fall hatte deshalb Brisanz, weil der zu Grunde liegende Beschluss in der Tat Konfliktpotential barg. Die Entscheidungskompetenz über das „ob“ und „wie“ von Fensterinstandsetzungen sollte nämlich weiter allein bei der Eigentümergemeinschaft liegen, nur die Kosten sollten anschließend auf die betroffenen Eigentümer abgewälzt werden. Bei entsprechender Mehrheit wäre der Beschluss gleichwohl wirksam gewesen.

Die Gestaltungsspielräume der Eigentümergemeinschaften mögen sich durch diese Rechtssprechung erweitern. Ob hierdurch allerdings Anfechtungsverfahren eingedämmt werden, erscheint zweifelhaft. WEG-Verwalter sind gut beraten, Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln gut vorzubereiten und ggf. im Vorfeld Einvernehmen mit potentiell betroffenen Wohnungseigentümern herzustellen.

Teilungserklärung: Langfristige Bindungen sind rechtswidrig

Wohnungseigentümer dürfen in der Teilungserklärung nicht für länger als zwei Jahre verpflichtet werden, bestimmte Dienstleistungsverträge abzuschließen. Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger einer Seniorenwohnanlage, die er nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt hatte, in der Teilungserklärung unter anderem die Eigentümer dazu verpflichtet, mit einem bestimmten Pflegedienst jeweils einen Betreuungsvertrag über so genannte Regelleistungen abzuschließen. Die Eigentümer einer der Sondereigentumseinheiten kündigten nach ca. zweieinhalb Jahren den Betreuungsvertrag, nahmen die Leistungen nicht mehr in Anspruch und zahlten auch keine Vergütung mehr. Das Pflegeunternehmen klagte daraufhin auf Zahlung.

Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass die Teilungserklärung grundsätzlich großen Gestaltungsspielraum bietet, etwa die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen Personenkreis bzw. auf einen Personenkreis mit einem gewissen Mindestalter beschränken oder auch die Inanspruchnahme bestimmter Dienstleistungen vorschreiben kann. Es sei auch das Anliegen der Regelung anzuerkennen, durch die Verpflichtung aller Wohnungseigentümer eine möglichst kostengünstige Betreuung zu ermöglichen.

Letztlich dürfe jedoch ein Wohnungseigentümer nicht derart eingeengt werden, dass er dauerhaft an einen Anbieter gebunden wäre, zumal im entschiedenen Fall die Dienstleistungen einen sehr personalen Bezug hatten und den Eigentümern kaum Spielräume für die Ausgestaltung des Vertrages verblieben.

In Anlehnung an § 309 Nr. 9.a) BGB, wonach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Vertragslaufzeit von mehr als zwei Jahren Laufzeit unwirksam wäre, sollen sich Wohnungseigentümer deshalb ebenfalls nach zwei Jahren von einem in der Teilungserklärung vorgeschriebenen Vertragsverhältnis lösen können.
(BGH, Urteil vom 13.10.2006, V ZR 289/05)