FAO-Fortbildung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht 17./18.11.2017 in Potsdam

Die Fachanwälte Bredereck, Willkomm und Schliepe bieten am 17. und 18.11.2017 in Potsdam ein zweitägiges Fortbildungsseminar im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht an. Schwerpunkte sind wohnraummietrechtliche und gewerbemietrechtliche Fragestellungen sowie die jüngsten Rechtsentwicklungen im Wohnungseigentumsrecht und im Bauträgerrecht.

Das Angebot richtet sich gleichermaßen an Rechtsanwälte und Fachanwälte, die im Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig sind, wie an Verwalter in der Wohnungswirtschaft / WEG-Verwalter.

Die Fortbildung mit einem Umfang von insgesamt 15 Zeitstunden ist anerkennungsfähig nach § 15 FAO. Entsprechende Bescheinigungen werden auf Wunsch ausgestellt.

Nähere Einzelheiten zu der Veranstaltung finden Sie hier. Anmeldungen erbitten wir ausschließlich per E-Mail an potsdam@recht-bw.de.

Bauliche Veränderung I – Wanddurchbruch

Rechtsanwalt Gregor Schliepe im Gespräch mit seinem Kollegen Alexander Bredereck: Was muss ein Eigentümer tun, der seine beiden nebeneinander liegenden Wohnungen durch einen Wanddurchbruch miteinander verbinden will?

Wenn ein Wohnungseigentümer durch eine (tragende) Wand einen Durchbruch herstellen will, greift er damit ins gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer ein, denn eine solche Wand gehört ihm nicht allein, sondern allen Eigentümern gemeinschaftlich. Nach § 22 Abs. 1 WEG braucht er hierfür also einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Was aber muss er tun, um diesen zu bekommen?

Video Beschlussanfechtung I – Fachanwalt Schliepe im Gespräch

Rechtsanwalt Gregor Schliepe im Gespräch mit seinem Sozius Alexander Bredereck, ebenfalls Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Warum gibt es bei den Amtsgerichten so viele Anfechtungsklagen?

Für Wohnungseigentümer, die mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden sind, gibt es keinen anderen Weg, den Beschluss zu verhindern, als vor dem zuständigen Amtsgericht Anfechtungsklage zu erheben. Klagegegner sind alle übrigen Wohnungseigentümer (nicht der Verwalter). Fachanwalt Schliepe klärt über die Hintergründe auf.

Bauträger zugleich erster Verwalter: Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam!

Wenn ein Bauträger in seinen formularmäßigen Kaufverträgen eine Klausel verwendet, wonach  die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Verwalter der WEG vorgenommen werden darf, dann ist diese Klausel jedenfalls dann unwirksam, wenn der Bauträger zugleich erster Verwalter der Gemeinschaft ist. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13).

In dem konkret entschiedenen Fall hatten Käufer einer neuen Eigentumswohnung vom Bauträger Mängelbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt. Der Bauträger hatte sich unter anderem wegen einer vermeintlich schon mehr als 5 Jahre zurückliegenden Abnahme durch den ersten Verwalter – ihn selbst – auf Verjährung berufen. Dem erteilte der BGH eine Absage, weil die entsprechende Klausel in dem Kaufvertrag, die dem Verwalter eine Abnahme stellvertretend für den Käufer ermöglichen soll, unwirksam ist. Grundsätzlich obliegt es dem Käufer einer Eigentumswohnung, selbst nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen.

Obwohl deshalb das gemeinschaftliche Eigentum überhaupt noch nicht abgenommen war, durfte der Käufer zudem bereits Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen. Normalerweise kommen diese Ansprüche erst ab dem Zeitpunkt der Abnahme zum Zuge. Der Verwender einer unwirksamen Vertragsklausel darf sich aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu seinen Gunsten nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen. Deshalb durfte der Bauträger zwar einerseits nicht Verjährung einwenden, musste sich aber andererseits bei den in Rede stehenden Mängelrechten so behandeln lassen, als sei bereits eine Abnahme erfolgt.

Der BGH setzt damit seine Rechtsprechung fort, mit der die Versuche diverser Bauträgerunternehmen eingedämmt werden sollen, Gewährleistungsansprüchen am gemeinschaftlichen Eigentum aus dem Weg zu gehen, indem frühzeitig ein ihnen wohlgesonnener Verwalter die Abnahme erklärt, und so möglichst schnell die einschlägigen Verjährungsfristen hinter sich zu bringen. So hatte der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits im September 2013 darauf erkannt, dass eine formularmäßige Kaufvertragsklausel, durch die ein Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären darf, der seinerseits vom Bauträger bestimmt werden kann, unwirksam ist, (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12).

Achtung Kündigungssperrfrist!

Wer eine vermietete Eigentumswohnung in der Absicht kauft, dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) auszusprechen, um selbst in die Wohnung einzuziehen, der sollte vorsichtig sein. Unter Umständen gilt nämlich eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die je nach Einzelfall zwischen 3 und 10 Jahre betragen kann.

 

Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Die Vorschrift wurde eingeführt, um die (wohnungspolitisch unerwünschte) Verdrängung von Mietern infolge der Umwandlung von Wohnungen in Wohnungseigentum und dem anschließenden Verkauf an potentielle Eigennutzer zu verhindern oder zumindest zu erschweren.

Wird deshalb eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, dann kann der Käufer dem Mieter innerhalb der ersten 3 Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Diese Frist kann von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Von dieser Möglichkeit hat beispielsweise das Land Berlin im größtmöglichen Umfang Gebrauch gemacht: Seit dem 01.10.2013 gilt flächendeckend im gesamten Stadtstaat Berlin eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren.

Die Frist beginnt dabei nicht bereits mit der Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern erst mit dem erstmaligen Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung, genau gesagt, mit der Eintragung des Käfers als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch. Zwischen beiden Vorgängen können erhebliche Zeiträume liegen. Es gibt Bauträger, die ein Haus zwar zunächst in Wohnungseigentum aufteilen und sanieren, dann aber z. B. wegen günstiger steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten mehr als 10 Jahre warten, bevor sie die erste Wohnung verkaufen.

Während des Laufs der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter keine Eigenbedarfskündigung und auch keine so genannte Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) aussprechen. Eine dennoch innerhalb der Frist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Der Vermieter kann auch nicht bereits „zum Ablauf“ der Kündigungssperrfrist die Kündigung erklären, denn auch dann müsste er ja wegen der von ihm zu beachtenden Kündigungsfrist seine Kündigung schon innerhalb der Sperrfrist aussprechen, was ihm nicht erlaubt ist. Ein eigennutzungswilliger Wohnungskäufer muss also immer mindestens die Kündigungssperrfrist UND anschließend die vertragliche Kündigungsfrist abwarten, wobei letztere in den gesetzlich geregelten Fällen zwischen 3 und 9 Monate beträgt, im Fall einer abweichenden vertraglichen Regelung aber auch länger sein kann.

 

Für wen gilt die Kündigungssperrfrist?

Die Kündigungssperrfrist gilt nur zugunsten von Mietern, die bei der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits in der Wohnung wohnten. Zieht ein Mieter in eine Wohnung ein, die schon Eigentumswohnung ist, dann wird er grundsätzlich nicht vor Eigenbedarfskündigungen geschützt.

Aber Achtung! Es ist nicht das Datum des Mietvertrages oder des dort eingetragenen Mietbeginns maßgeblich, sondern das Datum des tatsächlichen Einzugs des Mieters. Geschützt sind also auch Mieter, die schon vor der Umwandlung in der Wohnung wohnten, aus irgendwelchen Gründen aber erst später einen (neuen) Mietvertrag erhalten haben. Auch wenn Anmietung und Umwandlung zeitlich nah beieinander liegen, kommt es auf die tatsächliche Überlassung der Wohnung an den Mieter, nicht auf den vereinbarten Mietbeginn an.

Für das Auslösen der Kündigungssperrfrist muss also zwingend folgende Reihenfolge eingehalten sein:

1. Einzug des Mieters (Besitzüberlassung an ihn)
2. Umwandlung in Wohnungseigentum (Anlegung der Wohnungsgrundbücher)
3. Verkauf der Wohnung (Eintragung des ersten Käufers als neuer Eigentümer)

Auf Vermieterseite gilt die Kündigungssperrfrist für den ersten Erwerber der Wohnung, aber – falls dieser die Wohnung weiterverkauft – auch für jeden Nachfolger. Allerdings beginnt die Frist nicht jedes Mal neu, sondern läuft einfach – gemessen vom Datum des Ersterwerbs– weiter.

 

Kann sich die Kündigungssperrfrist auch nachträglich verlängern?

Ja. Wer beispielsweise eine Wohnung kauft, für die zum Zeitpunkt des Kaufs eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gilt, kann sich nicht darauf verlassen, dass die Sperrfrist nicht im Nachhinein noch durch Rechtsverordnung verlängert wird. So galt unter anderem im Berliner Bezirk Reinickendorf noch im Jahr 2011 „nur“ die gesetzliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Wer also damals als Ersterwerber eine vermietete Eigentumswohnung kaufte, ging in der Regel davon aus, bei Bedarf ab 2014 eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können. Durch die flächendeckende Verlängerung der Kündigungssperrfrist aufgrund der Kündigungssperrfristverordnung vom 13.08.2013, die seit dem 01.10.2013 in Kraft ist, haben sich auch diese Fristen auf 10 Jahre verlängert, so dass eine Kündigung im genannten Beispiel nun frühestens im Jahr 2021 möglich ist.

Diese Wirkung tritt sogar dann ein, wenn die bisherige kürzere Kündigungssperrfrist bereits abgelaufen war (z. B. Erstverkauf im Jahr 2009), der Vermieter vor dem 01.10.2013 aber noch keine Kündigung ausgesprochen hatte.
Hat dagegen der Vermieter nach dem Ablauf der bisherigen Kündigungssperrfrist und vor Inkrafttreten einer Verlängerung wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt, dann bleibt diese Kündigung bestehen, und zwar auch dann, wenn die Verordnung über längere Kündigungssperrfristen noch während der Kündigungsfrist, und damit vor endgültigem Ablauf des Mietverhältnisses in Kraft tritt.

 

Was kann der Käufer einer Eigentumswohnung tun?

Vor allem: Sich gründlich informieren.

Wer die Absicht hat, eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, um dort später selbst einzuziehen, kann durch den (ohnehin obligatorischen) Blick in das Grundbuch zunächst einmal herausfinden, wann das Wohnungseigentum gebildet, nämlich, wann das Wohnungsgrundbuch angelegt wurde. Außerdem lässt sich dem Grundbuch entnehmen, ob und gegebenenfalls wann die Wohnung bereits nach ihrer Umwandlung verkauft wurde.

Außerdem ist die Prüfung des Mietvertrages unverzichtbar, unter anderem um festzustellen, ob die Wohnung vor oder nach der Umwandlung in Wohnungseigentum angemietet wurde. Gerade wenn Datum des Mietvertrags und Datum der Wohnungsumwandlung zeitlich nah beieinander liegen, sollte der Käufer im Zweifel beim Veräußerer nachhaken, wann die Wohnung genau an den Mieter überlassen wurde. Aber auch sonst sollte im Zweifel vom Verkäufer die Auskunft erbeten werden, wer zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gewohnt hat.

Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Altschulden

Das Zwangsversteigerungsgesetz (genauer: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangversteigerung des Wohnungseigentums unter bestimmten Voraussetzungen einen Vorrang vor den Grundpfandrechtsgläubigern (wie Hypothekenbanken), wenn der Eigentümer mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist. Das bedeutet, die Eigentümergemeinschaft bekommt aus dem Versteigerungserlös zuerst die Wohngeldrückstände erstattet, erst dann erhält die Bank den Restbetrag.

Eine in Literatur und Rechtsprechung verbreitete Auffassung ging deshalb davon aus, dass auch ein Neuerwerber, der seine Wohnung von einem Hausgeldschuldner kauft, mit dem Wohnungseigentum für die Altschulden seines Vorgängers haftet, und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung seiner Wohnung dulden müsse.

Dem hat der BGH nun eine Absage erteilt. Mit Urteil vom 13.09.2013 hat der für das Wohnungseigentum zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zwar eine vorrangige Befriedigung der Eigentümergemeinschaft regelt, nicht aber ein eigenes dingliches Recht schafft, welches – ähnlich einer Grundschuld – unabhängig von der Person des Eigentümers auf der Immobilie lastet (BGH, Urt. v. 13.09.2013, Az. V ZR 209/12).

Deshalb muss der neue Eigentümer auch nicht die Zwangsvollstreckung der Eigentümergemeinschaft in sein Wohnungseigentum dulden.

Fachanwaltstipp für Wohnungskäufer:
Trotz dieser Rechtsprechung müssen Sie beim Kauf einer Wohnung sehr vorsichtig sein. Der Immobilienerwerb erfolgt in der Regel in mehreren Akten, und nicht selten werden Sie erst mehrere Monate nach Ihrer Zahlung des Kaufpreises als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen Ihres Verkäufers in diesem Zeitraum die Zwangsversteigerung betreiben, dann können im schlimmsten Falle sowohl Geld als auch Wohnung weg sein. Lassen Sie sich eingehend beraten, wie Sie sich gegen diese Gefahr absichern können!

„Erwerbermodell“: Kein Vorkaufsrecht des Mieters

Der BGH hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter dann kein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung zusteht, wenn das gesamte Grundstück vom Vermieter zunächst an eine Erwerbermehrheit verkauft wird, die zwar bereits in der Absicht einer Aufteilung in Wohnungseigentum kaufen, diese Aufteilung aber erst nach dem Kaufvertragsabschluss vornehmen.

In dem entschiedenen Fall war ein Mehrfamilienhaus (vier Wohnungen) von der Vermieterin, die auch bereits die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung besorgt hatte, an insgesamt drei Käufer verkauft worden. Diese ließen unmittelbar danach am gleichen Tag und beim gleichen Notar eine Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG beurkunden, mit der sie die vorhandenen Wohnungen untereinander aufteilten. Die Mieterin einer der Wohnungen machte daraufhin gegenüber der Vermieterin unter Berufung auf § 577 BGB ein Vorkaufsrecht an der von ihr bewohnten Wohnung geltend.

Zu Unrecht, wie der V. Zivilsenat des BGH nun klarstellte. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB räumt dem Mieter dann ein Vorkaufsrecht ein, wenn die vermietete Wohnung, an der „nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft“ wird. Die Fallalternative „Wohnungseigentum begründet werden soll“ setzt aber laut BGH zumindest voraus, dass beim Verkauf des Gesamtgrundstücks bereits feststeht, dass es zu einer Aufteilung in Wohnungseigentum kommt, z. B. indem sich der Verkäufer gegenüber den Käufern im Kaufvertrag dazu verpflichtet, noch selbst für die Aufteilung zu sorgen.

Das war im hiesigen Fall nicht gegeben. Ein Vorkaufsberechtigter kann aber stets nur in den vorhandenen Kaufvertrag in der Form eintreten, in der er abgeschlossen wurde. In die zwischen den Erwerbern untereinander am gleichen Tag geschlossene Teilungsvereinbarung wäre die Mieterin dagegen nicht eingetreten. Allein durch den Kaufvertrag hätte sie nur einen Miteigentumsanteil an dem noch ungeteilten Grundstück ohne weitere Pflichten der Verkäuferin erhalten. Die Mieterin hätte dann das Risiko mitgekauft, dass von ihren „Mitkäufern“ die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht zuende geführt wird, ohne dass sie diesen gegenüber hierauf einen Anspruch gehabt hätte. Ein solches Ergebnis ist vom Gesetz nicht gewollt (BGH, Urt. v. 22.11.2013, Az. V ZR 96/12).

Arglistig verschwiegene Mängel: Verkäufer haftet trotz Ausschlussklausel!

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung kann sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob dies tatsächlich auf die Kaufentscheidung Einfluss hatte, oder der Käufer die Wohnung auch in Kenntnis des Mangels gekauft hätte. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urt. v. 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Die Käufer einer Eigentumswohnung begehrten die Rückabwicklung des Kaufvertrages, in dem die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen war. Sie beriefen sich darauf, bei den Vertragsverhandlungen nicht auf eine durch Baulast gesicherte öffentlich-rechtliche Gestaltungsbeschränkung hingewiesen worden zu sein. Allerdings stellte sich während des Gerichtsverfahrens heraus, dass sie die Wohnung auch bei Kenntnis dieser Baulast gekauft hätten und jetzt andere Beweggründe haben, sich von dem Vertrag zu lösen.

Die Vorinstanzen hatten deshalb noch dem Verkäufer Recht gegeben, weil schließlich klar sei, dass das Verschweigen der Baulast für den Kaufvertragsschluss nicht kausal war. Der BGH sieht das anders. Ein Verkäufer, der seine Aufklärungspflichten verletzt, sei schlicht nicht schutzwürdig. Schließlich könne ein Verkäufer, der einen Mangel verschweigt, nicht wissen, ob dieser Einfluss auf die Kaufentscheidung der Käufer hätte. Es kommt deshalb nicht auf die tatsächliche Haltung der jeweiligen Käufer an, sondern allein darauf, ob es zumindest möglich erscheint, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat.

Arglist des Verkäufers ist dabei schon dann anzunehmen, wenn dieser es zumindest für möglich hält, dass der Käufer den fraglichen Mangel nicht kennt, bei Kenntnis aber der Vertrag nicht oder nicht in dieser Form zustande kommen würde. Die Sache wurde deshalb an das OLG Hamm zurückverwiesen.

Muss die Bank einer Aufteilung nach WEG zustimmen?

Vor den Grundbuchämtern kommt es immer wieder zum Streit darüber, ob eine Bank oder ein anderer Gläubiger, der mit einem Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen ist, einer Teilung nach § 8 WEG (Aufteilung in Wohnungseigentum) zustimmen muss.

Hintergrund ist § 19 der Grundbuchordnung, wonach eine Grundbuchänderung (nur) erfolgt, wenn die Bewilligung derjenigen vorliegt, deren Rechte durch die Änderung betroffen sind. Im Kern geht es also um die Frage, ob eine Grundschuld an einem Grundstück bereits dadurch beeinträchtigt sein kann, dass das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wird.

Nach der überwiegenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist dies nicht der Fall (KG Berlin, Beschl. v. 30.11.2010, Az. 1 W 455/10; OLG Oldenburg, Beschl. v. 05.01.2011. Az. 12 W 296/10; zuletzt OLG München, Beschl. v. 18.05.2011, Az. 34 Wx 220/11). Schließlich treten bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum an die Stelle des bisherigen Haftungsobjekts sämtliche Wohungseigentumsrechte, weshalb die Sicherheit insgesamt nicht beeinträchtigt bzw. geschmälert wird.

Eine andere Auffassung vertritt das OLG Frankfurt (Beschl. v. 11.04.2011, Az. 20 W 69/11). Es stellt darauf ab, dass im Falle einer Zwangsversteigerung in Wohnungseigentum gemäß § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf ausstehende Wohngeldzahlungen in gewissem Umfang priviglegiert, also den Bankforderungen vorrangig sind, was auch schon für die sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft gilt.

Allerdings übersieht die Entscheidung, dass auch für das Entstehen einer werdenden Eigentümergemeinschaft weitere grundbuchrelevante Rechtshandlungen erforderlich sind, mindestens jedenfalls die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber einer Wohnung.

Die Teilung als solche beeinträchtigt dagegen eine Grundschuld nicht, weshalb die herrschende Rechtsprechung auch die vorzugswürdige ist. Gleichwohl zeigen die unterschiedlichen Entscheidungen, dass es bis zu einer bundesweit einheitlichen Handhabung der Begründung von Wohnungseigentum durch die Grundbuchämter noch ein weiter Weg ist.

Umzugsschäden im Gemeinschaftseigentum: Kein Verjährungsprivileg für Mieter

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter verjähren nach § 548 BGB bestimmte Ansprüche gegeneinander bereits in kurzer Zeit nach dem Auszug des Mieters bzw. dem Ende des Mietverhältnisses. So kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache nur innerhalb von 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters erfolgreich einklagen (§ 548 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter eines der Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum beschädigt, demnach nicht dem Vermieter, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche zustehen.

Im konkreten Fall hatten die ausziehenden Mieter eines Wohnungseigentümers im Juni 2008 mit ihren Möbeln den gemeinschaftlichen Fahrstuhl erheblich beschädigt.

Erst im Dezember 2009 wurde die Schadensersatzforderung der Eigentümergemeinschaft in Höhe von fast 7.000 € gerichtlich geltend gemacht. Nachdem sich die ehemaligen Mieter auf Verjährung berufen hatten, wurde die Klage vom Landgericht sowie von dem in zweiter Instanz zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig ist, sah dies anders. Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, sei auf diesen Schadensersatzanspruch nicht anwendbar. Schließlich bestand zwischen den Mietern und der Eigentümergemeinschaft kein Mietvertrag. Der Anspruch unterliege deshalb der Regelverjährung von drei Jahren(BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10)

Tipp für Wohnungseigentümer / Wohnungseigentümergemeinschaften:Im Einzelfall wird die Unterscheidung, ob die beschädigten Bauteile im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen, nicht leicht sein, weshalb es empfehlenswert ist, frühzeitig fachkundige Beratung zu suchen. Darüber hinaus wird es für den vermietenden Wohnungseigentümer ggf. sinnvoll sein, sich die Ansprüche der Gemeinschaft abtreten bzw. sich ermächtigen zu lassen, die gemeinschaftlichen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Tipp für Mieter von Wohnungseigentum: Bei einem Umzug wird es in Zukunft um so wichtiger sein, vor allem den Zustand der gemeinschaftlichen Bereiche (Haustüren, Treppenhäuser, Lampen, Fahrstühle, ggf. auch Zuwegungen etc.) direkt vor und nach dem Umzug genau und unter Hinzuziehung von Zeugen zu dokumentieren. Wenn doch etwas passiert, sollte die Haftpflichtversicherung helfen, und zwar auch dann, wenn im Versicherungsvertrag Schäden an Mietsachen vom Versicherungsschutz ausgenommen sind.