FAO-Fortbildung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht 17./18.11.2017 in Potsdam

Die Fachanwälte Bredereck, Willkomm und Schliepe bieten am 17. und 18.11.2017 in Potsdam ein zweitägiges Fortbildungsseminar im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht an. Schwerpunkte sind wohnraummietrechtliche und gewerbemietrechtliche Fragestellungen sowie die jüngsten Rechtsentwicklungen im Wohnungseigentumsrecht und im Bauträgerrecht.

Das Angebot richtet sich gleichermaßen an Rechtsanwälte und Fachanwälte, die im Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig sind, wie an Verwalter in der Wohnungswirtschaft / WEG-Verwalter.

Die Fortbildung mit einem Umfang von insgesamt 15 Zeitstunden ist anerkennungsfähig nach § 15 FAO. Entsprechende Bescheinigungen werden auf Wunsch ausgestellt.

Nähere Einzelheiten zu der Veranstaltung finden Sie hier. Anmeldungen erbitten wir ausschließlich per E-Mail an potsdam@recht-bw.de.

Bauliche Veränderung I – Wanddurchbruch

Rechtsanwalt Gregor Schliepe im Gespräch mit seinem Kollegen Alexander Bredereck: Was muss ein Eigentümer tun, der seine beiden nebeneinander liegenden Wohnungen durch einen Wanddurchbruch miteinander verbinden will?

Wenn ein Wohnungseigentümer durch eine (tragende) Wand einen Durchbruch herstellen will, greift er damit ins gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer ein, denn eine solche Wand gehört ihm nicht allein, sondern allen Eigentümern gemeinschaftlich. Nach § 22 Abs. 1 WEG braucht er hierfür also einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Was aber muss er tun, um diesen zu bekommen?

„Nachschieben“ von Anfechtungsgründen

WEG-Fachanwalt Schliepe im Gespräch: Welche Bedeutung hat die Frist zur Begründung der Beschlussanfechtung (2 Monate ab Beschlussfassung) im Prozess?

Gemäß § 46 Abs. 1 S. 2, 2. Halbsatz WEG muss eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Was passiert also, wenn dem/den Kläger(n) nach Ablauf dieser Frist noch weitere Umstände einfallen, auf die sie ihre Anfechtungsklage ebenfalls stützen wollen? Können Klagegründe auch nach Ablauf der Begründungsfrist noch „nachgeschoben“ werden? Oder ist etwa jeglicher weiterer Sachvortrag nach zwei Monaten komplett verboten? Das Interview führt Rechtsanwalt Alexander Bredereck.

„Vorratsanfechtung“ ? – Fachanwalt Schliepe im Gespräch

Fachanwalt Schliepe im Gespräch mit seinem Sozius Rechtsanwalt Bredereck, ebenfalls Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

Die Frist für die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen beträgt einen Monat – gerechnet ab der Versammlung. Aber was, wenn vor Ablauf dieser Frist nicht ausreichende Informationen über die tatsächlich gefassten Beschlüsse vorliegen, z. B. weil das Protokoll nicht rechtzeitig versendet wurde? Können dann vorsorglich zunächst alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse angefochten werden, um diese Klage zu einem späteren Zeitpunkt zu beschränken? Eine sog. Vorratsanfechtung wird allgemein als zulässig angesehen, birgt angesichts jüngster Rechtsprechungsentwicklungen aber auch Risiken.

Video Beschlussanfechtung II – Fachanwalt Schliepe im Gespräch

Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht Gregor Schliepe im Gespräch mit Rechtsanwalt Alexander Bredereck, ebenfalls Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

Was unternimmt der WEG-Verwalter, dem eine Anfechtungsklage zugestellt wird?

Der WEG-Verwalter ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 2. WEG Zustellungsbevollmächtigter der im Beschlussanfechtungsverfahren beklagten übrigen Wohnungseigentümer. Wenn ihm vom zuständigen Gericht eine Anfechtungsklage zugestellt wird, gilt es, schnell zu handeln.

Video Beschlussanfechtung I – Fachanwalt Schliepe im Gespräch

Rechtsanwalt Gregor Schliepe im Gespräch mit seinem Sozius Alexander Bredereck, ebenfalls Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Warum gibt es bei den Amtsgerichten so viele Anfechtungsklagen?

Für Wohnungseigentümer, die mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden sind, gibt es keinen anderen Weg, den Beschluss zu verhindern, als vor dem zuständigen Amtsgericht Anfechtungsklage zu erheben. Klagegegner sind alle übrigen Wohnungseigentümer (nicht der Verwalter). Fachanwalt Schliepe klärt über die Hintergründe auf.

Wohnungseigentumsverwalter brauchen zukünftig Sachkundenachweis

Verwalter von Wohnungseigentum benötigen zukünftig eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO), die sie nur erhalten, wenn sie eine besondere Sachkunde und auch das Bestehen einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung nachweisen. Das sieht der am 31.08.2016 von der Bundesregierung beschlossene Entwurf für die Neuregelung des § 34c GewO vor.

Für den Nachweis einer Sachkunde ist die Ablegung einer Sachkundeprüfung vorgesehen, deren genaue Kriterien, Ausbildungsvorgaben etc. allerdings noch nicht feststehen. Zudem sollen Verwalter, die bereits 6 oder mehr Jahre tätig sind, von der Sachkundenachweispflicht befreit werden.

Bauträger zugleich erster Verwalter: Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam!

Wenn ein Bauträger in seinen formularmäßigen Kaufverträgen eine Klausel verwendet, wonach  die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Verwalter der WEG vorgenommen werden darf, dann ist diese Klausel jedenfalls dann unwirksam, wenn der Bauträger zugleich erster Verwalter der Gemeinschaft ist. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az. VII ZR 188/13).

In dem konkret entschiedenen Fall hatten Käufer einer neuen Eigentumswohnung vom Bauträger Mängelbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt. Der Bauträger hatte sich unter anderem wegen einer vermeintlich schon mehr als 5 Jahre zurückliegenden Abnahme durch den ersten Verwalter – ihn selbst – auf Verjährung berufen. Dem erteilte der BGH eine Absage, weil die entsprechende Klausel in dem Kaufvertrag, die dem Verwalter eine Abnahme stellvertretend für den Käufer ermöglichen soll, unwirksam ist. Grundsätzlich obliegt es dem Käufer einer Eigentumswohnung, selbst nicht nur sein Sondereigentum, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen.

Obwohl deshalb das gemeinschaftliche Eigentum überhaupt noch nicht abgenommen war, durfte der Käufer zudem bereits Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen. Normalerweise kommen diese Ansprüche erst ab dem Zeitpunkt der Abnahme zum Zuge. Der Verwender einer unwirksamen Vertragsklausel darf sich aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu seinen Gunsten nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen. Deshalb durfte der Bauträger zwar einerseits nicht Verjährung einwenden, musste sich aber andererseits bei den in Rede stehenden Mängelrechten so behandeln lassen, als sei bereits eine Abnahme erfolgt.

Der BGH setzt damit seine Rechtsprechung fort, mit der die Versuche diverser Bauträgerunternehmen eingedämmt werden sollen, Gewährleistungsansprüchen am gemeinschaftlichen Eigentum aus dem Weg zu gehen, indem frühzeitig ein ihnen wohlgesonnener Verwalter die Abnahme erklärt, und so möglichst schnell die einschlägigen Verjährungsfristen hinter sich zu bringen. So hatte der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits im September 2013 darauf erkannt, dass eine formularmäßige Kaufvertragsklausel, durch die ein Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären darf, der seinerseits vom Bauträger bestimmt werden kann, unwirksam ist, (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12).

Keine GEMA-Gebühren für Gemeinschaftsantennen

Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften können aufatmen: Beim Betrieb einer Gemeinschaftsantenne bzw. -satellitenanlage fallen keine GEMA-Gebühren an. Das hat der Bundesgerichtshof nun entschieden.

Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) hatte eine aus 343 Wohnungen bestehende WEG zur Kasse gebeten, weil diese eine gemeinschaftliche Satellitenschüssel betrieb und die dort empfangenen Fernsehsignale über ein in der Anlage installiertes Kabelnetz auf die einzelnen Wohnungen verteilte.

Die GEMA vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um eine Kabelweitersendung der Werke der von der GEMA vertretenen Urheber und Leistungsschutzberechtigten und deshalb um eine öffentliche Wiedergabe dieser Werke und Leistungen im Sinne des Urheberrechts handele.

Dem hat der unter anderem für das Urheberrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH nun eine Absage erteilt. Die gemeinschaftlich verbundenen Wohnungseigentümer, die zusammen eine Empfangsanlage betreiben und das empfangene Signal nur an ihre Wohnungen weiterleiten, erzeugen hierdurch keine öffentliche Wiedergabe. Vielmehr erfolgt die Weitergabe von vornherein an einen klar begrenzten Personenkreis, nämlich an die Bewohner der Wohnungseigentumsanlage. Der Fall ist deshalb nach Auffassung der Richter nicht anders zu behandeln, als wenn jeder Wohnungseigentümer seine eigene Satellitenempfangsanlage betreiben würde.

BGH, Urteil vom 17.09.2015, Aktenzeichen I ZR 228/14