Der BGH hat entschieden, dass einem Wohnungsmieter dann kein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung zusteht, wenn das gesamte Grundstück vom Vermieter zunächst an eine Erwerbermehrheit verkauft wird, die zwar bereits in der Absicht einer Aufteilung in Wohnungseigentum kaufen, diese Aufteilung aber erst nach dem Kaufvertragsabschluss vornehmen.

In dem entschiedenen Fall war ein Mehrfamilienhaus (vier Wohnungen) von der Vermieterin, die auch bereits die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung besorgt hatte, an insgesamt drei Käufer verkauft worden. Diese ließen unmittelbar danach am gleichen Tag und beim gleichen Notar eine Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG beurkunden, mit der sie die vorhandenen Wohnungen untereinander aufteilten. Die Mieterin einer der Wohnungen machte daraufhin gegenüber der Vermieterin unter Berufung auf § 577 BGB ein Vorkaufsrecht an der von ihr bewohnten Wohnung geltend.

Zu Unrecht, wie der V. Zivilsenat des BGH nun klarstellte. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB räumt dem Mieter dann ein Vorkaufsrecht ein, wenn die vermietete Wohnung, an der „nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft“ wird. Die Fallalternative „Wohnungseigentum begründet werden soll“ setzt aber laut BGH zumindest voraus, dass beim Verkauf des Gesamtgrundstücks bereits feststeht, dass es zu einer Aufteilung in Wohnungseigentum kommt, z. B. indem sich der Verkäufer gegenüber den Käufern im Kaufvertrag dazu verpflichtet, noch selbst für die Aufteilung zu sorgen.

Das war im hiesigen Fall nicht gegeben. Ein Vorkaufsberechtigter kann aber stets nur in den vorhandenen Kaufvertrag in der Form eintreten, in der er abgeschlossen wurde. In die zwischen den Erwerbern untereinander am gleichen Tag geschlossene Teilungsvereinbarung wäre die Mieterin dagegen nicht eingetreten. Allein durch den Kaufvertrag hätte sie nur einen Miteigentumsanteil an dem noch ungeteilten Grundstück ohne weitere Pflichten der Verkäuferin erhalten. Die Mieterin hätte dann das Risiko mitgekauft, dass von ihren „Mitkäufern“ die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht zuende geführt wird, ohne dass sie diesen gegenüber hierauf einen Anspruch gehabt hätte. Ein solches Ergebnis ist vom Gesetz nicht gewollt (BGH, Urt. v. 22.11.2013, Az. V ZR 96/12).

„Erwerbermodell“: Kein Vorkaufsrecht des Mieters