Das Zwangsversteigerungsgesetz (genauer: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangversteigerung des Wohnungseigentums unter bestimmten Voraussetzungen einen Vorrang vor den Grundpfandrechtsgläubigern (wie Hypothekenbanken), wenn der Eigentümer mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist. Das bedeutet, die Eigentümergemeinschaft bekommt aus dem Versteigerungserlös zuerst die Wohngeldrückstände erstattet, erst dann erhält die Bank den Restbetrag.

Eine in Literatur und Rechtsprechung verbreitete Auffassung ging deshalb davon aus, dass auch ein Neuerwerber, der seine Wohnung von einem Hausgeldschuldner kauft, mit dem Wohnungseigentum für die Altschulden seines Vorgängers haftet, und im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung seiner Wohnung dulden müsse.

Dem hat der BGH nun eine Absage erteilt. Mit Urteil vom 13.09.2013 hat der für das Wohnungseigentum zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zwar eine vorrangige Befriedigung der Eigentümergemeinschaft regelt, nicht aber ein eigenes dingliches Recht schafft, welches – ähnlich einer Grundschuld – unabhängig von der Person des Eigentümers auf der Immobilie lastet (BGH, Urt. v. 13.09.2013, Az. V ZR 209/12).

Deshalb muss der neue Eigentümer auch nicht die Zwangsvollstreckung der Eigentümergemeinschaft in sein Wohnungseigentum dulden.

Fachanwaltstipp für Wohnungskäufer:
Trotz dieser Rechtsprechung müssen Sie beim Kauf einer Wohnung sehr vorsichtig sein. Der Immobilienerwerb erfolgt in der Regel in mehreren Akten, und nicht selten werden Sie erst mehrere Monate nach Ihrer Zahlung des Kaufpreises als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Wohngeldrückständen Ihres Verkäufers in diesem Zeitraum die Zwangsversteigerung betreiben, dann können im schlimmsten Falle sowohl Geld als auch Wohnung weg sein. Lassen Sie sich eingehend beraten, wie Sie sich gegen diese Gefahr absichern können!

Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Altschulden