Das OLG München hat entschieden, dass in einer Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung die beabsichtigten Beschlüsse so genau angegeben werden müssen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind, sie die Möglichkeit der Vorbereitung auf den konkreten Beschlussgegenstand haben und sich auch überlegen können, ob ihre Teilnahme notwendig ist.

In dem entschiedenen Fall hatte der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage lediglich den Tagesordnungspunkt „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ in der Einladung aufgeführt. Bei der Versammlung wurden dann Beschlüsse über konkrete Baumaßnahmen und Gestaltungsfragen mit einem Volumen von etwa 35.000 Euro gefasst.

Die Anfechtung dieser Beschlüsse hatte Erfolg. Das OLG München weist darauf hin, dass gemäß § 23 Abs. 2 WEG der Beschlussgegenstand in der Tagesordnung hinreichend genau bezeichnet werden muss. Sinn und Zweck dieser Regelung sei es, die Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorzubereiten. Zudem solle der einzelne Eigentümer die Möglichkeit erhalten, zu entscheiden, ob seine Teilnahme an der Versammlung veranlasst ist.

Aus diesem Informationsbedürfnis des einzelnen Wohnungseigentümers ergebe sich, dass der Beschlussgegenstand umso genauer bezeichnet werden muss, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist. Auch wenn es weder möglich noch notwendig sei, alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung anzugeben, so sei doch ein solches Maß an Erkennbarkeit und Voraussehbarkeit erforderlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen und Konsequenzen einer vorgesehenen Maßnahme klar werden kann. (OLG München, Beschluss vom 14.09.2006, Az. 34 Wx 49/06, 34 Wx 049/06)

Tipp für Wohnungseigentümer: Wenn Sie an einer Wohnungseigentümerversammlung nicht teilgenommen haben sollten, ganz gleich warum, sollten Sie unbedingt unmittelbar nach der Versammlung beim Verwalter das Protokoll anfordern oder vor Ort darin Einsicht nehmen. Denn in der Ladung nicht angekündigte Beschlüsse sind zwar anfechtbar, bleiben aber endgültig wirksam, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden. Bedenken Sie, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, Ihnen von sich aus das Protokoll zuzusenden, und dass die Anfechtungsfrist einen Monat ab Beschlussfassung beträgt, unabhängig davon, wann Sie davon erfahren haben!

Tipp für Verwalter von Wohnungseigentum: In der Regel empfiehlt es sich, schon den vorformulierten Beschlusstext in die mit der Einladung versandte Tagesordnung aufzunehmen. Im Einzelfall kann aber auch das nicht ausreichend sein. Die Entscheidung zeigt, dass die erforderliche Genauigkeit des Ladungsschreibens weitgehend eine Frage des Einzelfalls ist, weshalb hier frühzeitig die Beratung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts gesucht werden sollte.

Keine Überraschungen in Eigentümerversammlungen