Vor den Grundbuchämtern kommt es immer wieder zum Streit darüber, ob eine Bank oder ein anderer Gläubiger, der mit einem Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen ist, einer Teilung nach § 8 WEG (Aufteilung in Wohnungseigentum) zustimmen muss.

Hintergrund ist § 19 der Grundbuchordnung, wonach eine Grundbuchänderung (nur) erfolgt, wenn die Bewilligung derjenigen vorliegt, deren Rechte durch die Änderung betroffen sind. Im Kern geht es also um die Frage, ob eine Grundschuld an einem Grundstück bereits dadurch beeinträchtigt sein kann, dass das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wird.

Nach der überwiegenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist dies nicht der Fall (KG Berlin, Beschl. v. 30.11.2010, Az. 1 W 455/10; OLG Oldenburg, Beschl. v. 05.01.2011. Az. 12 W 296/10; zuletzt OLG München, Beschl. v. 18.05.2011, Az. 34 Wx 220/11). Schließlich treten bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum an die Stelle des bisherigen Haftungsobjekts sämtliche Wohungseigentumsrechte, weshalb die Sicherheit insgesamt nicht beeinträchtigt bzw. geschmälert wird.

Eine andere Auffassung vertritt das OLG Frankfurt (Beschl. v. 11.04.2011, Az. 20 W 69/11). Es stellt darauf ab, dass im Falle einer Zwangsversteigerung in Wohnungseigentum gemäß § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf ausstehende Wohngeldzahlungen in gewissem Umfang priviglegiert, also den Bankforderungen vorrangig sind, was auch schon für die sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft gilt.

Allerdings übersieht die Entscheidung, dass auch für das Entstehen einer werdenden Eigentümergemeinschaft weitere grundbuchrelevante Rechtshandlungen erforderlich sind, mindestens jedenfalls die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber einer Wohnung.

Die Teilung als solche beeinträchtigt dagegen eine Grundschuld nicht, weshalb die herrschende Rechtsprechung auch die vorzugswürdige ist. Gleichwohl zeigen die unterschiedlichen Entscheidungen, dass es bis zu einer bundesweit einheitlichen Handhabung der Begründung von Wohnungseigentum durch die Grundbuchämter noch ein weiter Weg ist.

Muss die Bank einer Aufteilung nach WEG zustimmen?