Gerade ältere Teilungserklärungen enthalten häufig neben den Regelungen zur Kostenverteilung so genannte „Öffnungsklauseln“, die es der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen, den Verteilungsschlüssel für Betriebs- oder Instandsetzungskosten durch Beschluss mit mehr oder weniger qualifizierter Mehrheit für die Zukunft abzuändern.

Nunmehr hatte sich der BGH mit einem Fall zu befassen, in dem die Wohnungseigentümer von einer solchen Klausel Gebrauch gemacht hatten, indem sie per Beschluss die Kosten künftiger Instandsetzungen der Außenfenster (die sich grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum befinden) denjenigen Eigentümern auferlegten, an deren Wohnungen sich die Fenster jeweils befinden.

Das Landgericht Köln hatte den Beschluss in zweiter Instanz für ungültig erklärt, weil für die beschlossene Änderung der Kostenverteilung ein sachlicher Grund gefehlt habe.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH sieht dies anders. Auch Öffnungsklauseln in einer Teilungserklärung, die vor der WEG-Reform von 2007 vereinbart wurden, gäben der Eigentümergemeinschaft einen großen Ermessensspielraum. Den Eigentümern sei bei der Änderung oder der Durchbrechung von Umlageschlüsseln aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, so der BGH. Soweit überhaupt ein „sachlicher Grund“ vorliegen müsse, sei dieses Kriterium jedenfalls auf das Verbot reiner Willkür beschränkt.

In der Entscheidung verweist der Senat unter anderem auf seine ähnlich lautende Rechtsprechung zu den 2007 neu eingeführten gesetzlichen Öffnungsklauseln (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG) zu den Kostenverteilungsschlüsseln. Auch ältere (aber weiter gehende) Öffnungsklauseln seien nunmehr in diesem Lichte anzuwenden.

Allerdings blieb es im Ergebnis bei der Unwirksamkeit des Änderungsbeschlusses, weil die erforderliche Zweidrittelmehrheit nicht zustande gekommen war (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10).

Anmerkung + Tipp:
Der Fall hatte deshalb Brisanz, weil der zu Grunde liegende Beschluss in der Tat Konfliktpotential barg. Die Entscheidungskompetenz über das „ob“ und „wie“ von Fensterinstandsetzungen sollte nämlich weiter allein bei der Eigentümergemeinschaft liegen, nur die Kosten sollten anschließend auf die betroffenen Eigentümer abgewälzt werden. Bei entsprechender Mehrheit wäre der Beschluss gleichwohl wirksam gewesen.

Die Gestaltungsspielräume der Eigentümergemeinschaften mögen sich durch diese Rechtssprechung erweitern. Ob hierdurch allerdings Anfechtungsverfahren eingedämmt werden, erscheint zweifelhaft. WEG-Verwalter sind gut beraten, Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln gut vorzubereiten und ggf. im Vorfeld Einvernehmen mit potentiell betroffenen Wohnungseigentümern herzustellen.

Öffnungsklausel in Teilungserklärung: Weiter Entscheidungsspielraum – kein „sachlicher Grund“ erforderlich