Wohnungseigentümer dürfen in der Teilungserklärung nicht für länger als zwei Jahre verpflichtet werden, bestimmte Dienstleistungsverträge abzuschließen. Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger einer Seniorenwohnanlage, die er nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt hatte, in der Teilungserklärung unter anderem die Eigentümer dazu verpflichtet, mit einem bestimmten Pflegedienst jeweils einen Betreuungsvertrag über so genannte Regelleistungen abzuschließen. Die Eigentümer einer der Sondereigentumseinheiten kündigten nach ca. zweieinhalb Jahren den Betreuungsvertrag, nahmen die Leistungen nicht mehr in Anspruch und zahlten auch keine Vergütung mehr. Das Pflegeunternehmen klagte daraufhin auf Zahlung.

Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass die Teilungserklärung grundsätzlich großen Gestaltungsspielraum bietet, etwa die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen Personenkreis bzw. auf einen Personenkreis mit einem gewissen Mindestalter beschränken oder auch die Inanspruchnahme bestimmter Dienstleistungen vorschreiben kann. Es sei auch das Anliegen der Regelung anzuerkennen, durch die Verpflichtung aller Wohnungseigentümer eine möglichst kostengünstige Betreuung zu ermöglichen.

Letztlich dürfe jedoch ein Wohnungseigentümer nicht derart eingeengt werden, dass er dauerhaft an einen Anbieter gebunden wäre, zumal im entschiedenen Fall die Dienstleistungen einen sehr personalen Bezug hatten und den Eigentümern kaum Spielräume für die Ausgestaltung des Vertrages verblieben.

In Anlehnung an § 309 Nr. 9.a) BGB, wonach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Vertragslaufzeit von mehr als zwei Jahren Laufzeit unwirksam wäre, sollen sich Wohnungseigentümer deshalb ebenfalls nach zwei Jahren von einem in der Teilungserklärung vorgeschriebenen Vertragsverhältnis lösen können.
(BGH, Urteil vom 13.10.2006, V ZR 289/05)

Teilungserklärung: Langfristige Bindungen sind rechtswidrig