Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter verjähren nach § 548 BGB bestimmte Ansprüche gegeneinander bereits in kurzer Zeit nach dem Auszug des Mieters bzw. dem Ende des Mietverhältnisses. So kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache nur innerhalb von 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters erfolgreich einklagen (§ 548 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter eines der Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum beschädigt, demnach nicht dem Vermieter, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche zustehen.

Im konkreten Fall hatten die ausziehenden Mieter eines Wohnungseigentümers im Juni 2008 mit ihren Möbeln den gemeinschaftlichen Fahrstuhl erheblich beschädigt.

Erst im Dezember 2009 wurde die Schadensersatzforderung der Eigentümergemeinschaft in Höhe von fast 7.000 € gerichtlich geltend gemacht. Nachdem sich die ehemaligen Mieter auf Verjährung berufen hatten, wurde die Klage vom Landgericht sowie von dem in zweiter Instanz zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig ist, sah dies anders. Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, sei auf diesen Schadensersatzanspruch nicht anwendbar. Schließlich bestand zwischen den Mietern und der Eigentümergemeinschaft kein Mietvertrag. Der Anspruch unterliege deshalb der Regelverjährung von drei Jahren(BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10)

Tipp für Wohnungseigentümer / Wohnungseigentümergemeinschaften:Im Einzelfall wird die Unterscheidung, ob die beschädigten Bauteile im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen, nicht leicht sein, weshalb es empfehlenswert ist, frühzeitig fachkundige Beratung zu suchen. Darüber hinaus wird es für den vermietenden Wohnungseigentümer ggf. sinnvoll sein, sich die Ansprüche der Gemeinschaft abtreten bzw. sich ermächtigen zu lassen, die gemeinschaftlichen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Tipp für Mieter von Wohnungseigentum: Bei einem Umzug wird es in Zukunft um so wichtiger sein, vor allem den Zustand der gemeinschaftlichen Bereiche (Haustüren, Treppenhäuser, Lampen, Fahrstühle, ggf. auch Zuwegungen etc.) direkt vor und nach dem Umzug genau und unter Hinzuziehung von Zeugen zu dokumentieren. Wenn doch etwas passiert, sollte die Haftpflichtversicherung helfen, und zwar auch dann, wenn im Versicherungsvertrag Schäden an Mietsachen vom Versicherungsschutz ausgenommen sind.

Umzugsschäden im Gemeinschaftseigentum: Kein Verjährungsprivileg für Mieter