Sondernutzungsrechte bilden einen Sonderfall im Gefüge zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum. Sie werden in der Regel zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums begründet. Beispiele hierfür sind Parkplätze auf dem Grundstück oder bestimmte Teile des Gartens, etwa Terrassenflächen unmittelbar vor Erdgeschosswohnungen. Ein weiteres Beispiel sind Sondernutzungsrechte an Kellerräumen, an denen schlicht kein Sondereigentum begründet wurde.

Durch ein Sondernutzungsrecht bekommt ein Eigentümer die alleinige Nutzungsmöglichkeit eines bestimmten Teils des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind also von der Nutzung dieses Teils ausgeschlossen.

Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern eingeräumt werden. Meistens sind sie bereits in der Teilungserklärung enthalten. Aus der Vereinbarung muss sich der Gegenstand des Sondernutzungsrechts klar und eindeutig ergeben.

Ein Sondernutzungsrecht ist immer einer konkreten Sondereigentumseinheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet. Es kann deshalb weder einem Außenstehenden eingeräumt werden, noch kann es der Begünstigte „mitnehmen“, sofern er sein Sondereigentum verkauft.

In der Regel werden Sondernutzungsrechte deshalb auch in die Wohnungsgrundbücher eingetragen. Schließlich sind sie eine besondere Ausgestaltung des Eigentums, nämlich der konkreten Nutzungsmöglichkeiten der betreffenden und auch aller anderen (ausgeschlossenen) Eigentumseinheiten. Durch die Grundbucheintragung wird ein Sondernutzungsrecht „verdinglicht“, es müssen also auch alle späteren Erwerber für und gegen sich gelten lassen.

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft können bestehende Sondernutzungsrechte von einer auf die andere Einheit übertragen werden. Hierfür ist nur die Mitwirkung des veräußernden und des erwerbenden Wohnungseigentümers erforderlich. Nicht selten wird diese Möglichkeit von Bauträgern genutzt. Sie „parken“ beispielsweise eine ganzen „Vorrat“ an PKW-Stellplätzen bei einer einzigen, noch zurückgehaltenen Wohnung  und verkaufen diese Sondernutzungsrechte dann sukzessive je nach Bedarf der jeweiligen Kaufinteressenten mit.

Da es sich bei den Flächen bzw. Räumen eines Sondernutzungsberechtigten trotz allem um gemeinschaftliches Eigentum handelt, sind die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich von allen Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufzubringen. Bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechtes sollte deshalb zugleich an eine entsprechende Kostenvereinbarung zu Lasten des Berechtigten gedacht werden.