Mit der Errichtung von Wohnungseigentum auf einem Grundstück wird für jede Eigentumswohnung bzw. jedes Teileigentum ein gesondertes Grundbuchblatt eingerichtet. Das ursprüngliche Grundbuchblatt des aufgeteilten Grundstücks wird geschlossen.

Grundpfandgläubiger wie Banken müssen einer Aufteilung in Wohnungseigentum nach der überwiegenden Rechtsprechung nicht zustimmen.

Aus den jeweiligen Wohnungsgrundbuchblättern ergibt sich die Größe des Miteigentumsanteils sowie die genaue Bezeichnung der damit verbunden Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit. In der Praxis sind darüber hinaus der Regel bestehende Sondernutzungsrechte unmittelbar im Bestandsverzeichnis des jeweiligen Grundbuchblatts aufgeführt.

Außerdem müssen sich aus den Grundbüchern die zwischen den Eigentümern bestehenden Vereinbarungen, namentlich die Teilungserklärung, ergeben. Andernfalls wäre bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums ein Erwerber daran nicht gebunden.

In der Praxis sind die bestehenden Vereinbarungen jedoch nicht der Grundakte jeder einzelnen Wohnung beigefügt. In der Regel finden sie sich in der Grundakte des ersten aufgrund der Teilung angelegten Wohnungsgrundbuchblatts, manchmal auch der Grundakte des inzwischen geschlossenen Grundstücksgrundbuchs.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist der Erwerber deshalb gut beraten, Grundbucheinsicht in alle drei Grundakten zu nehmen:

  • diejenige der zu erwerbenden Wohnung,
  • die des zuerst angelegten Grundbuchblatts
  • sowie in die des geschlossenen Grundstücksgrundbuchs.

Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse lassen sich dagegen den Grundakten nicht entnehmen, trotzdem sind sie für einen Erwerber bindend. Diese können nur der Beschlusssammlung entnommen werden.