Das Gesetz nennt in § 3 und § 8 WEG zwei Wege, wie ein Grundstück derart geteilt werden kann, dass dort Wohnungseigentum und nachfolgend eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen kann.

Im (selteneren) Falle der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) sind bereits mehrere Miteigentümer eines Grundstücks vorhanden, die z. B. vereinbaren möchten, dass zukünftig jedem eine bestimmte Wohnung allein gehört.

Der hierfür erforderliche Vertrag zwischen den Miteigentümern muss notariell beurkundet werden. Das Wohnungseigentum und die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen (erst) mit der Eintragung in das Grundbuch, also mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher.

Der häufigere Fall ist die Teilung nach § 8 WEG, die auch ein Alleineigentümer vornehmen kann. Er kann dem Grundbuchamt gegenüber erklären, dass er das Grundstück zur Begründung von Sondereigentum teilen möchte. Von dieser Möglichkeit machen in der Regel Bauträger gebrauch, die Gebäude mit mehreren Wohnungen errichten oder sanieren und anschließend die einzelnen Wohnungen abverkaufen.

Auch die Teilungserklärung bedarf der notariellen Form. Sie regelt üblicherweise zugleich die Grundsätze, die zwischen den künftigen Wohnungseigentümern gelten sollen (Gemeinschaftsordnung).

In diesem Falle ist mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher die Teilung vollzogen, also das Wohnungseigentum als selbständiges Recht entstanden. Es besteht aber noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft, weil immer noch alle Einheiten dem/den teilenden (Allein-)Eigentümer(n) gehören. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht erst, wenn der erste Wohnungskäufer Eigentum an seiner Wohnung erwirbt, also in „seinem“ Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

Bereits zuvor, nämlich ab der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung zugunsten eines Käufers, gelten aber die Grundsätze der sogenannten werdenden Eigentümergemeinschaft.