Die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie hat Vereinbarungscharakter und bindet alle Wohnungseigentümer, weil diese ihr entweder – bei einer Teilung nach § 3 WEG – unmittelbar zugestimmt haben oder die Teilungserklärung – bei Erwerb nach einer Teilung gem. § 8 WEG – mit dem Kaufvertrag akzeptiert haben.

Aus der Teilungserklärung ergeben sich die jeweiligen Miteigentumsanteile, die nicht den Flächenverhältnissen der Wohneinheiten entsprechen müssen. Außerdem legt sie den Umfang von Gemeinschafts- und Sondereigentum fest.

Häufig ist die Teilungserklärung mit einer sog. Gemeinschaftsordnung verbunden, die damit zum Bestandteil der Vereinbarung wird. Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung können bestimmen, wie das jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentum genutzt werden darf, z.B. ob und welches Gewerbe in den Räumen zulässig ist. Ebenso kann die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, beispielsweise des Gartens, geregelt sein.

Der Gestaltungsspielraum in der Teilungserklärung geht sogar so weit, dass darin die Wohnungsnutzung auf eine bestimmte Personengruppe – z. B. ein bestimmtes Mindestalter – beschränkt werden kann, oder dass die Wohnungseigentümer zum Abschluss bestimmter Dienstverträge mit Dritten, etwa für Betreuungs- oder Pflegeleistungen, verpflichtet werden dürfen. In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer allerdings berechtigt, diese Verträge nach Ablauf von zwei Jahren zu kündigen (BGH V ZR 289/05).

Die Teilungserklärung legt meistens den Umlagemaßstab für die Betriebs- und Heizkosten fest. Ist keine Festlegung getroffen worden, gilt der gesetzliche Verteilungsmaßstab – Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG). In beiden Fällen können die Wohnungseigentümer seit Juli 2007 allerdings durch Beschluss mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Umlagemaßstab bestimmen.

Wegen ihres Art und Umfang des Eigentums regelnden Charakters muss die Teilungserklärung im Grundbuch „eingetragen“, also mit den Wohnungsgrundbüchern verbunden werden. In der Regel findet man sie bei der Grundakte der ersten Sondereigentumseinheit.

Sie kann nur durch notarielle Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Solche Änderungen sind gegenüber einem Erwerber ebenfalls nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurden.