Denklogische Voraussetzung für das Bestehen einer Eigentümergemeinschaft ist es, dass mehr als ein Wohnungseigentümer vorhanden ist. Das ist im Falle des teilenden Alleineigentümers (i. d. R.: Bauträgers) aber so lange nicht der Fall, wie nicht der erste Erwerber als Teileigentümer (neben dem bisherigen Alleineigentümer) im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird. Aufgrund der teilweise langen Bearbeitungsdauer bei den Grundbuchämtern führt dies zu praktischen Problemen, weil dies mehrere Monate, im Extremfall auch Jahre dauern kann.

Deshalb hat die Rechtsprechung das Modell der so genannten „werdenden Eigentümergemeinschaft“ entwickelt: Die vom Bauträger kaufenden Ersterwerber sind „werdende Wohnungseigentümer“ und bilden gemeinsam mit dem aufteilenden Alleineigentümer eine „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“.

Voraussetzung hierfür ist, dass:

a) die Wohnungsgrundbücher angelegt sind,
b) ein gültiger Erwerbsvertrag vorliegt,
c) Nutzen und Lasten der fraglichen Wohnung(en) auf den/die Käufer übergegangen sowie der/die Käufer die Wohnung(en) in Besitz genommen hat/haben und
d) bereits die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das betreffende Wohnungsgrundbuch erfolgt ist.

Auf die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend angewandt, sie haben also die gleichen Rechte und Pflichten wie „echte“ Wohnungseigentümer.

Insbesondere kann bzw. muss die werdende Eigentümergemeinschaft Jahresversammlungen abhalten, Wirtschaftspläne und ggf. Jahresabrechnungen beschließen, Wohngelder vereinnahmen usw. Die einzelnen werdenden Wohnungseigentümer sind berechtigt, ihr Stimmrecht wahrzunehmen und verpflichtet, das beschlossene Wohngeld zu zahlen.

Mit der Eintragung des ersten Erwerbers als neuer Eigentümer im Wohnungsgrundbuch wird die „richtige“ Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt. Die zu diesem Zeitpunkt vorhandenen werdenden Wohnungseigentümer behalten aber ihren Status mit allen Rechten und Pflichten, so dass insofern eine Mischform aus tatsächlicher und werdender Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht. Zusätzlich können nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die Ersterwerber, die zu diesem Zeitpunkt ihren Kaufvertrag bereits abgeschlossen hatten, aber eine der o. g. Voraussetzungen noch nicht erfüllten, ab der (späteren) Erfüllung aller Voraussetzungen werdende Wohnungseigentümer werden.

In einer jüngeren Entscheidung wird vom Bundesgerichtshof sogar in Erwägung gezogen, die Grundsätze der werdenden Eigentümergemeinschaft auch auf (Erst-)Kaufverträge anzuwenden, die in gewisser zeitlicher Nähe, aber erst nach Entstehung der „richtigen“ WEG abgeschlossen wurden (BGH, Urteil v. 11.05.2012, Az. V ZR 196/11). Damit würde der BGH von seiner bisherigen Linie abweichen. Endgültig entschieden ist diese Frage aber bisher nicht, zumal völlig unklar ist, bis wann noch ein zeitlicher Bezug zur Entstehung der Eigentümergemeinschaft anzunehmen wäre.