Der Begriff der Modernisierung deckt sich weitgehend mit dem mietrechtlichen Modernisierungsbegriff; § 22 Abs. 2 WEG nimmt sogar ausdrücklich Bezug auf § 555b Nr. 1 bis 5 BGB. Demnach handelt es sich bei Modernisierungen um Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Energie bzw. Wasser bewirken, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Außerdem schließt das WEG auch Maßnahmen mit ein, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 22 Abs. 2 WEG sind etwa:

  • der Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage,
  • die Errichtung eines Aufzuges oder eines Balkons,
  • das Anbringen einer Fassadenisolierung oder der Einbau neuer Isolierglasfenster,
  • der Einbau von Wasserzählern,
  • die Aufwertung der Außenanlagen usw.

Bei den genannten Maßnahmen handelt es sich nicht (wie bei Instandsetzungsmaßnahmen, die jeder Eigentümer verlangen kann) lediglich um die Wiederherstellung eines bereits früher vorhandenen Zustandes. Vielmehr wird durch Modernisierungen ein zuvor noch nicht erreichter Standard geschaffen, der auch nicht bereits Gegenstand der Teilungserklärung war. Eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums ist deshalb immer zugleich auch eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG.

Für die Modernisierung des Sondereigentums ergeben sich im Wohnungseigentum keine Besonderheiten. Gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ist der Inhaber des Sondereigentums innerhalb der Grenzen der §§ 13, 14 WEG frei, damit nach seinem Belieben zu verfahren. Sollte das Sondereigentum allerdings vermietet sein, muss der Wohnungseigentümer die §§ 555b ff. BGB beachten.

Eine Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums kann mit einer sog. doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Es müssen mindestens drei Viertel aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen, wobei mehrere Eigentümer eines Wohnungseigentums wie z. B. Eheleute gemeinsam zählen) sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen. Eine Modernisierung kann also auch gegen die Stimmen einer Minderheit durchgesetzt werden, allerdings kann ein Mehrheitseigentümer (z. B. Bauträger) keine Modernisierung gegen die ersten Erwerber beschließen.

Weitere Voraussetzungen sind allerdings, dass durch die Modernisierung die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird. Beispiele für Änderung der Eigenart der Wohnanlage sind wesentliche Umgestaltungen wie Anbau, Aufstockung oder Abriss von Gebäudeteilen, ggf. auch die Asphaltierung einer Grünfläche zur Gewinnung von Parkplätzen, die Erzeugung eines uneinheitlichen oder anderweitig nachteiligen optischen Gesamteindrucks (z. B. Anbau einzelner Balkone oder Wintergärten) oder auch Maßnahmen, die im Widerspruch zur spezifischen Eigenart der Anlage stehen (Kinderspielplatz in Seniorenresidenz). Ob die Maßnahme einen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigt, ist durch Abwägung der unterschiedlichen Interessen zu ermitteln. Solche unbilligen Beeinträchtigungen können z.B. erhebliche Geräusch- oder Geruchseinwirkungen (nur) auf das Sondereigentum des betroffenen Eigentümers, Verminderung des Lichteinfalls oder Erhöhung der Einsehbarkeit dieses Sondereigentums sein. Nur ausnahmsweise wird die Kostenbelastung des einzelnen Sondereigentümers durch die Modernisierungsmaßnahme als unbillige Beeinträchtigung anerkannt.

Wird ein Modernisierungsbeschluss in der Versammlung als angenommen verkündet, obwohl er die vorstehenden Voraussetzungen nicht erfüllt (z. B. qualifizierte Mehrheit ist nicht erreicht, Eigenart der Wohnanlage wird verändert usw.), dann ist der Beschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Wenn er nicht angefochten wird, dann wird er trotz des Fehlers bestandskräftig.

Wenn nichts anderes bestimmt ist (durch generelle Vereinbarung oder durch Beschluss für den Einzelfall), dann ist an den Kosten der Modernisierung jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile beteiligt, egal ob er dafür oder dagegen gestimmt hat.