Von baulichen Veränderungen spricht man dann, wenn das gemeinschaftliche Eigentum verändert, also in einen von den bisherigen Vereinbarungen, insbesondere der Teilungserklärung abweichenden Zustand versetzt wird, und diese Veränderung keine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung darstellt.

Beispiele für eine bauliche Veränderung sind:

  • Aufstockung des Gebäudes, Anpflanzung oder Abholzung von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück,
  • Bau einer Mauer / einer Garage / eines Gartenhauses,
  • Umgestaltung der Fassade,
  • Mauerdurchbruch durch tragende Wand / Geschossdecke o. ä.

Das Recht der baulichen Veränderung ist in § 22 Abs. 1 WEG geregelt. Es gibt für sie eine Beschlusskompetenz, und es müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, die durch die Veränderung über ein bei geordnetem Zusammenleben ohnehin unvermeidliches Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Grenze für eine erhebliche Beeinträchtigung, die eine Zustimmung erforderlich macht, liegt also nicht hoch; eine nur optische Beeinträchtigung genügt in der Regel.

Auch wenn alle betroffenen Eigentümer einverstanden sind, oder niemand beeinträchtigt wird, ist ein Beschluss erforderlich. Der die bauliche Veränderung verlangende Eigentümer hat aber in diesem Fall einen Anspruch auf positive Beschlussfassung gegen die übrigen Eigentümer.

Die Kosten einer baulichen Veränderung (und auch die Folgekosten) sind, wenn nichts anderes vereinbart bzw. beschlossen wird, grundsätzlich Gemeinschaftskosten, die auf alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen sind. Allerdings sind nach § 16 Abs. 6 WEG die Eigentümer hiervon befreit, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben.

Verkündet der Versammlungsleiter in einer Eigentümerversammlung das Zustandekommen eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung, obwohl nicht alle beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt haben, dann ist der Beschluss zwar fehlerhaft, aber wirksam, und er wird bestandskräftig (also dauerhaft bindend), wenn er nicht binnen eines Monats angefochten wird.

Wenn ein Wohnungseigentümer ohne Beschluss eigenmächtig eine bauliche Veränderung vornimmt, die andere Eigentümer beeinträchtigt, dann hat die Gemeinschaft, aber auch jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Rückbauanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist. Allerdings verjährt der Rückbauanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist (3 Jahre zum Jahresende). Nach Ablauf der Verjährung kann von dem fraglichen Wohnungseigentümer nicht mehr die Beseitigung verlangt werden, aber die Gemeinschaft kann als Gemeinschaftsmaßnahme die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands beschließen und durchführen. Eine solche Verwaltungsmaßnahme entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und wäre von dem betroffenen Eigentümer zu dulden.