Auch bei weitreichenden Beschädigungen bzw. Zerstörungen des gemeinschaftlichen Eigentums – meist des Gebäudes – gilt der Grundsatz, dass (nur) die Wiederherstellung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und mehrheitlich beschlossen sowie von jedem Eigentümer verlangt werden kann (siehe 3.2 Instandhaltung und Instandsetzung).

Eine Ausnahme hiervon macht das Gesetz in besonders schwerwiegenden Fällen, nämlich dann, wenn

a) das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört ist und
b) der Schaden weder durch eine Versicherung noch auf andere Weise gedeckt ist (§ 22 Abs. 4 WEG).

Für die Ermittlung des Zerstörungsgrades (mehr als die Hälfte seines Wertes) kommt es nur auf den Wert des Gebäudes, nicht des Grundstücks an. Es soll (nach umstrittener, aber wohl herrschender Auffassung) sowohl der Wert des gemeinschaftlichen Eigentums als auch der des darin befindlichen Sondereigentums berücksichtigt werden. Bei Mehrhausanlagen kommt es auf das einzelne Gebäude an.

Der Schaden ist nicht bereits dann „nicht gedeckt“, wenn keine 100-prozentige Deckung besteht. Bei teilweisem Versicherungsschutz kommt es darauf an, ob mit der Deckungssumme das Gebäude in einen Zustand versetzt werden kann, in dem es weniger als zur Hälfte seines Werts zerstört ist. Dann stünden die Eigentümer wirtschaftlich genauso, als wäre das Gebäude von vornherein nur weniger als zur Hälfte zerstört worden: die Wiederaufbaupflicht nach § 21 Abs. 4 WEG bleibt bestehen.

Wenn die Wiederaufbaupflicht bestehen bleibt, dann ist nicht nur gemeinschaftliches Eigentum, sondern auch zerstörtes Sondereigentum wiederherzustellen.

Entfällt nach den oben stehenden Regeln die Wiederaufbaupflicht, dann kann sie auch nicht durch Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden. Vielmehr müssten sich alle Eigentümer einig sein.

Die Teilungserklärung (oder eine spätere Vereinbarung) kann für den Fall, dass nach Zerstörung des Gebäudes keine Wiederaufbaupflicht besteht, jedem Eigentümer das Recht geben, die Auflösung der Eigentümergemeinschaft zu verlangen (§ 11 Abs. 1 S. 3 WEG). Das ist eine der seltenen Möglichkeiten, eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf Betreiben eines einzelnen Eigentümers aufzulösen.